M&A bất động sản công nghiệp duy trì sức nóng

Tiếp tục mở rộng quy mô

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý III/2025 do Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố, nguồn cung bất động sản công nghiệp trong nước tiếp tục giữ đà tăng trưởng, với hàng loạt dự án mới được phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư và khởi công. Trong số 250 dự án, công trình khánh thành, khởi công nhân dịp 80 năm Quốc khánh 2/9, có tới 12 dự án khu công nghiệp (KCN) được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng, cùng 2 dự án cụm công nghiệp được khánh thành. Đáng chú ý, đa số các KCN này có quy mô trên 200 ha, cho thấy xu hướng phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.

Song song đó, nhiều KCN truyền thống đang được chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp xanh, khu công nghiệp sinh thái nhằm đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, nâng cao năng lực cạnh tranh và thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Bên cạnh đó, chủ trương sáp nhập đơn vị hành chính và tinh gọn bộ máy đang mở ra không gian phát triển mới cho công nghiệp địa phương. Việc mở rộng quỹ đất sau sáp nhập tạo điều kiện hình thành các vùng công nghiệp quy mô lớn, thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển hạ tầng KCN mới.

Phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng đang tăng mạnh, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai nhanh dự án sản xuất mà không phải xây dựng từ đầu.

M&A sôi động với giá trị tăng gấp nhiều lần

Đáng chú ý, hoạt động M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang diễn ra sôi động. Theo số liệu tổng hợp của Grant Thornton, riêng trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần (bao gồm cả thương vụ đã hoàn tất và đang công bố) liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp chiếm tới 55%, tương đương 1 tỷ USD. Mức này cao hơn nhiều so với toàn năm 2024, vốn chỉ ghi nhận 7 thương vụ bất động sản khu công nghiệp, tổng giá trị công bố khoảng 90 triệu USD, trong 28 thương vụ bất động sản của cả năm.

Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ duy trì “sức nóng” - Ảnh: ITN

Sự tăng trưởng đột biến này cho thấy các nhà đầu tư – đặc biệt là khối ngoại – đang coi Việt Nam là “điểm đến chiến lược” trong chuỗi cung ứng khu vực. Giai đoạn 2024–2025 chứng kiến sự tham gia tích cực của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), các nhà phát triển bất động sản công nghiệp nội địa và tập đoàn đa ngành. Hình thức đầu tư ngày càng đa dạng, từ huy động vốn cổ phần, mua bán cổ phần công ty dự án, chuyển nhượng tài sản/dự án, đến mô hình “acquire & expand” – mua lại KCN có sẵn hạ tầng, sau đó mở rộng thêm các giai đoạn mới.

Một số thương vụ đầu năm 2025 đáng chú ý gồm Nhà Rồng Investment và Nova Rivergate hoàn tất giao dịch mua lại 51% cổ phần tại Amata Service City Long Thanh 1 và 2 từ Amata Việt Nam (Thái Lan), với tổng giá trị 46,5 triệu USD. Hai pháp nhân này phát triển đô thị - dịch vụ vệ tinh gắn với KCN Amata Long Thành (Đồng Nai). Gần đây nhất, trong năm 2025, Sembcorp Development (Singapore) đã mua lại một kho hiện hữu tại KCN Đình Vũ (Hải Phòng) có sẵn khoảng 10.000 m2 nhà kho, đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên cùng khu đất, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ. Đây là thương vụ “acquire & expand” điển hình, cho phép nhà đầu tư tiếp cận nhanh thị trường đồng thời tối ưu thời gian và hiệu suất khai thác…

Theo bà Nguyễn Thị Vĩnh Hà, Trưởng Dịch vụ tư vấn doanh nghiệp, Phó tổng giám đốc Grant Thornton Việt Nam, hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ duy trì sức nóng trong 12–24 tháng tới, nhờ hội tụ nhiều động lực nền tảng như dòng vốn FDI duy trì mạnh mẽ, đầu tư hạ tầng quốc gia được đẩy nhanh, và xu hướng đầu tư theo mô hình phát triển hoặc đầu tư dựa trên nền tảng có sẵn, không phải xây dựng từ đầu (brownfield) hoặc “acquire & expand” ngày càng được các nhà đầu tư ngoại ưa chuộng.

Ngoài ra, dòng vốn từ các tổ chức tài chính như REITs, quỹ hạ tầng và quỹ tín thác logistics ngày càng ưu tiên các tài sản công nghiệp có tiêu chuẩn ESG rõ ràng - đặc biệt là những sản phẩm như nhà xưởng và nhà kho xây sẵn “xanh”, kho lạnh, hoặc các dự án sẵn sàng chuyển đổi thành trung tâm dữ liệu.