Doanh nghiệp địa ốc xoay sở ra sao khi dòng vốn trái phiếu bị ‘siết’?

Huy động gần nửa triệu tỷ đồng

Công ty CP Crystal Bay vừa phát hành thành công 4,5 triệu trái phiếu mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, thu về 450 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn ba năm từ 5/11/2021 đến 5/11/2024 với lãi suất cố định 9,5%/năm. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu vừa phát hành là 78,2 triệu cổ phần của Crystal Bay. Tại lần đăng ký thay đổi mới nhất 17/6/2021, Công ty CP Crystal Bay đã tăng vốn điều lệ lên 1.150 tỷ đồng, tương ứng 115 triệu cổ phần. Như vậy, trong đợt phát hành trái phiếu này, doanh nghiệp đã thế chấp 68% vốn điều lệ. Tổ chức tư vấn phát hành, đăng ký và lưu ký là Công ty CP Chứng khoán VnDirect.

Một doanh nghiệp khác là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi sao Việt có khoản huy động lên đến 1.900 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất cố định 11,5%/năm. Mục đích phát hành là góp vốn hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh dự án đầu tư 2 tòa văn phòng tại đường Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc vừa ra thông báo đã hoàn tất phát hành 1.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 24 tháng, lãi suất cố định 10,8%/năm. Mục đích huy động vốn là tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty con. Hồi đầu năm 2021, Kinh Bắc đã huy động thành công 400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để cho các công ty con vay, gồm Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn-Hải Phòng và Công ty CP Khu công nghiệp Sài Gòn-Bắc Giang.

Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản là hai nhóm phát hành lớn nhất trên thị trường.

Từ đầu năm tới nay, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt phát hành 5 đợt trái phiếu doanh nghiệp, với tổng giá trị khoảng 1.240 tỷ đồng. Mục đích phát hành là tài trợ vốn cho các dự án bất động sản của công ty này và công ty con như Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định), dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Bình Dương (tỉnh Bình Dương), dự án hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (TPHCM)...

Ngoài ra, hàng loạt doanh nghiệp khác như Công ty CP Glexhomes phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp; Tập đoàn Đất Xanh phát hành 370 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm bao gồm quyền mua lại trước hạn và bảo lãnh thanh toán. Các công ty như Sovico, BCG Land, Helios, Vinaconex... cũng không nằm ngoài xu hướng này. Đặc biệt, nhiều công ty huy động được nguồn vốn lớn qua trái phiếu doanh nghiệp như Công ty CP đầu tư Golden Hill với 5.760 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm với lãi suất 9,7%), Công ty CP BCG Land huy động 2.500 tỷ đồng (kỳ hạn 3 năm lãi suất thả nổi 11% với biên độ 4%).

Báo cáo của SSI cho biết, 11 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp với trên 495.000 tỷ đồng phát hành thành công. Trong đó khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%, còn lại là trái phiếu doanh nghiệp phát hành ra công chúng với tỷ lệ 5,5%.

Các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản là hai nhóm phát hành lớn nhất trên thị trường, chiếm lần lượt 34% và 27,7% tổng khối lượng phát hành, còn lại là các doanh nghiệp thương mại, dịch vụ, sản xuất và công ty chứng khoán.

Còn trong báo cáo của Bộ Tài chính cho thấy, trong số các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ các tháng đầu năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp có tài sản đảm bảo chiếm 50,9%, trái phiếu không có tài sản đảm bảo chiếm 49,1%. Tuy nhiên, dù tỷ lệ trái phiếu có tài sản đảm bảo cao nhưng thực tế chất lượng tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án, tài sản hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của doanh nghiệp. 

Thủ tướng yêu cầu thanh tra

Trong công điện về quản lý, thanh tra, kiểm tra phát hành trái phiếu doanh nghiệp được Thủ tướng Phạm Minh Chính ký ngày 3/12, đã yêu cầu Bộ Tài chính thanh, kiểm tra việc phát hành, sử dụng vốn thu được từ trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng có liên quan tới doanh nghiệp bất động sản.

Nằm trong diện thanh tra lần này còn có các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo. Kết quả thanh tra cần báo cáo Thủ tướng trước ngày 15/12.

Ngân hàng Nhà nước phối hợp cùng Bộ Tài chính kiểm tra, thanh tra việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các ngân hàng; cảnh báo rủi ro, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bộ Công an nắm bắt tình hình, tiếp nhận thông tin, vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong đầu tư, phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trước đó, trong báo cáo “Trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam”, hãng nghiên cứu FiinGroup nhấn mạnh, chất lượng tín dụng nhà phát hành ở mức rất yếu đối với các đơn vị phát hành là doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết. Năng lực trả nợ vay của các đơn vị phát hành bất động sản chưa niêm yết hiện đang rất yếu. Các chỉ số đánh giá năng lực trả nợ vay và đòn bẩy đều đang ở mức đáng báo động.

Trong 9 tháng đầu năm 2021, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính cũng ở mức yếu và rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức lên tới 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x.

FiinGroup cho rằng, mức độ đòn bẩy tính tới hiện tại còn cao nữa, khi giá trị trái phiếu phát hành mới bởi các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trong 9 tháng đầu năm 2021 đạt khoảng 100.000 tỷ đồng, tương đương 38% tổng tài sản của họ tại thời điểm cuối năm 2020, trong khi con số này với các doanh nghiệp đã niêm yết chỉ chiếm khoảng 4%.

“FiinGroup cũng lưu ý đặc biệt đến chất lượng các nhà phát hành trái phiếu là các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết. Mặc dù hầu hết là phát hành riêng lẻ và 86% trái phiếu phát hành có tài sản đảm bảo nhưng đây là yếu tố rủi ro không chỉ đối với nhà đầu tư trái phiếu mà cả kênh tín dụng ngân hàng. Các chỉ số đánh giá khả năng trả nợ của nhóm nhà phát hành này đều ở mức rất kém”, báo cáo của FiinGroup nhấn mạnh.