Điểm nghẽn lớn của nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn là vốn và lãi suất ưu đãi

Nhà ở xã hội (NƠXH) tiếp tục là điểm nóng khi TP Hà Nội giao thêm quỹ đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp và người mua vẫn cần được hỗ trợ về vốn và lãi suất ngân hàng.

Theo các chuyên gia, NƠXH tại Hà Nội đang trở lại “tâm điểm” khi thành phố liên tiếp giao thêm quỹ đất cho các dự án mới. Động thái này không chỉ mang tính kỹ thuật về quy hoạch mà còn là tín hiệu rõ ràng cho thấy áp lực an cư đang dồn nén mạnh mẽ trong đô thị, nơi giấc mơ sở hữu nhà của phần đông người lao động ngày càng trở nên xa vời.

Trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Trần Đình Quân – Giám đốc Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Phát triển Bền vững Evergreen Bắc Giang cho rằng, vấn đề đầu tiên là sức hấp thụ của thị trường. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, nhu cầu luôn ở mức cao. Riêng Hà Nội có khoảng 2 triệu người có nhu cầu nhà ở xã hội, chiếm khoảng 1/6 dân số.

Trong khi đó, tại một số địa phương khác, nhu cầu chỉ ở mức vừa phải do ít khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung đông công nhân. Bên cạnh đó, để các nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án, không nên chỉ giao cho một số doanh nghiệp lớn mà cần mở rộng cho cả doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là những đơn vị cam kết tiến độ thi công, xây dựng và bàn giao.

Theo ông Quân, để phát triển một dự án NƠXH, bộ máy vận hành cần gọn nhẹ, bởi chi phí vận hành chỉ chiếm khoảng 10%. Do đó, các doanh nghiệp lớn thường không mặn mà, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN) lại phù hợp hơn.

Tuy nhiên, các DNVVN lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Trong bối cảnh giá nguyên, nhiên vật liệu đầu vào biến động, việc triển khai dự án càng trở nên khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ. Vì vậy, cần có cơ chế hỗ trợ như quỹ bình ổn hoặc chính sách ưu đãi lãi suất ở mức 4-6% trong năm đầu để ổn định giá NƠXH, tránh chạy theo giá nhà ở thương mại.

“Với một dự án NƠXH khoảng 2.000 căn, thời gian triển khai chỉ khoảng 24 tháng. Nếu được hỗ trợ lãi suất 4-6%, chi phí mỗi mét vuông sẽ giảm đáng kể. Đồng thời, cần có nguồn vốn ưu đãi để người mua nhà dễ dàng tiếp cận hơn”, ông Quân cho biết.

Hiện quỹ đất dành cho NƠXH tương đối lớn, song nhiều doanh nghiệp nhỏ vẫn chưa tiếp cận được, do đó cần thêm hỗ trợ về vốn và lãi suất. Ông Quân nhấn mạnh, giá NƠXH đang ở mức cao do chi phí đầu vào tăng, nhiều dự án lên tới gần 40 triệu đồng/m2. Người mua phải trả trước khoảng 30%, đây là khoản tiền lớn đối với người lao động, thậm chí tương đương giá một căn NƠXH tại các địa phương khác.

Dưới góc nhìn thị trường, thực tế đang tồn tại một nghịch lý: nguồn cung nhà ở thương mại tăng về giá trị nhưng giảm về khả năng tiếp cận. Giá bất động sản bị neo cao bởi chi phí đất đai, tài chính và kỳ vọng lợi nhuận, trong khi thu nhập người dân không theo kịp. Khoảng cách này buộc nhiều người mua ở thực phải chuyển hướng sang NƠXH – phân khúc được xem là “cứu cánh” cho nhu cầu ở thật.

Theo ông Đỗ Văn Long – đại diện Công ty BĐS Dova Land – việc Hà Nội chủ động bổ sung quỹ đất cho NƠXH có thể xem như một “van điều tiết” thị trường. Tuy nhiên, đây mới chỉ là điều kiện cần, trong khi bài toán lớn vẫn nằm ở cơ chế triển khai.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án NƠXH bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý; lợi nhuận bị khống chế khiến doanh nghiệp chưa mặn mà; còn người mua gặp rào cản về thủ tục xét duyệt.

Các chuyên gia cho rằng, NƠXH không nên chỉ được nhìn như một chính sách hỗ trợ, mà cần được định vị là một cấu phần quan trọng của hệ sinh thái bất động sản. Khi phát triển đúng và đủ, phân khúc này không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn góp phần hạ nhiệt mặt bằng giá, giảm áp lực đầu cơ và tạo nền tảng ổn định lâu dài.

Vấn đề đặt ra là Hà Nội cần đi xa hơn việc giao đất, bao gồm cải cách thủ tục, thiết kế chính sách tài chính, nguồn vốn vay và lãi suất đủ hấp dẫn, đồng thời gắn phát triển NƠXH với quy hoạch hạ tầng và việc làm. Khi đó, nhà ở xã hội sẽ không chỉ là giải pháp tình thế mà trở thành lời giải căn cơ cho thị trường bất động sản Thủ đô.