Cuộc khủng hoảng lặng lẽ trên thị trường địa ốc

Dữ dội và dịu êm - Ồn ào và lặng lẽ

Trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua quá trình thăng – giáng cực kỳ thất thường với biên độ dao động rất rộng. Những năm 2020 – 2021, thị trường bùng lên cơn sốt đất hiếm thấy, trải rộng trên quy mô toàn quốc, nhưng đến năm 2022 – 2023 lại đột ngột chìm sâu vào khủng hoảng. Giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất ngờ vẽ nên một đồ thị tăng trưởng dựng đứng khi đi một mạch từ đà phục hồi nhẹ (2024) lên thẳng đỉnh cao (2025), để rồi từ đầu năm 2026 trở đi lại rơi vào trầm lắng. 

Nhà đầu tư bất động sản trong 5 năm qua như đi trên một chuyến tàu lượn siêu tốc với đầy đủ cung bậc cảm xúc, trải qua hết những “hỉ nộ ái ố” với những thời kỳ mua đâu cũng lãi và cả những thời điểm “ngậm đắng nuốt cay” kẹp hàng cắt lỗ.

Trong 5 năm đó, đáng nói nhất là hai giai đoạn: 2022 – 2023 và nửa đầu năm 2026. Nếu như giai đoạn trước là cuộc khủng hoảng nặng nề nhất 13 năm qua thì nửa đầu năm nay lại là một cuộc khủng hoảng hoàn toàn khác - không khó hiểu về nguyên nhân, nhưng lại bất ngờ về diễn biến.

Trên thực tế, không nhiều người nghĩ rằng thị trường bất động sản lại có thể khủng hoảng vào đầu năm 2026. Bởi ngay năm trước đó thôi, thị trường đã trình diễn một “vũ điệu” tăng trưởng cực kỳ ấn tượng: nguồn cung nở rộ, “ngũ tuyệt” xưng hùng (bao gồm: Vingroup, MIK Group, Masterise Group, Sun Group, Sunshine Group), giao dịch sôi nổi, giá cả leo thang. Nhà đầu tư ai cũng như “vua Midas” chạm đá hoá vàng, cứ mua là thắng. Hầu như ai cũng cảm nhận và tin tưởng về một chu kỳ mới của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, những “cơn gió lạnh” đầu tiên thổi đến, báo hiệu cho một mùa đông “băng dày ba thước”. Bất chấp nguồn cung lớn vẫn tiếp tục đổ ra thị trường, giao dịch trở nên thưa vắng hơn. Thanh khoản sụt giảm rất mạnh trên thị trường sơ cấp, thậm chí nhiều dự án lớn “gãy sóng” ngay từ những tuần mở bán đầu tiên. Còn trên thị trường thứ cấp, một làn sóng “thoát hàng” diễn ra ồ ạt, tháng sau mạnh hơn tháng trước. Mức “cắt lỗ” tăng từ 100 – 200 triệu đồng/căn hộ lên tới 300 – 500 triệu đồng/căn hộ mà vẫn ít người mua, ngay cả ở những dự án thuộc loại tốt tại đô thị lớn hàng đầu. Còn với thị trường tỉnh, một số địa bàn thậm chí đã “đóng băng”, nhất là với sản phẩm có tính đầu cơ mạnh như đất nền.

Không ít đơn vị phân phối, môi giới bất động sản co cụm lại, cắt giảm hoạt động, ngân sách và cả nhân sự, do không bán được hàng, hoặc số lượng bán được quá ít, không đủ doanh số để duy trì vận hành.

Cho tới giữa năm 2026, tình hình đã trở nên khá tồi tệ. Nhiều chủ đầu tư lâm vào cảnh khó khăn dòng tiền do không tiếp cận được nguồn tín dụng và/hoặc phải chịu lãi suất vay vốn rất cao, trong khi không dễ dàng huy động trái phiếu. Điều này khiến hoạt động phát triển dự án, chào bán sản phẩm trở nên yếu ớt.

Dữ liệu từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dù vẫn cho thấy một vài con số lạc quan, nhưng không thể “làm mờ” đi hiện thực khó khăn. Tổng lượng giao dịch sơ cấp 6 tháng đầu năm 2026 đạt 48.000 giao dịch, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ 49% - giảm 13 điểm % so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch dự án mới đạt 43.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 58% - giảm 4 điểm % so với cùng kỳ. 

Xét về loại hình sản phẩm, chung cư vẫn đang dẫn dắt thanh khoản, chiếm tới 73% tổng giao dịch 6 tháng đầu năm 2026. Điều này cho thấy một thực tế là thị trường đã co hẹp rất mạnh, chỉ còn “giữ lửa” ở phân khúc này và phần nào là bất động sản nghỉ dưỡng khi ghi nhận giao dịch gấp 2 lần cùng kỳ năm trước, song con số tuyệt đối cũng chỉ là 2.700 sản phẩm. 

Một thống kê khác cho thấy thị trường co hẹp là giao dịch tập trung vào các chủ đầu tư lớn. Chỉ một nhóm nhỏ này đã có tỷ lệ hấp thụ 70%, gần gấp đôi so với toàn bộ phần còn lại - một sự chênh lệch phản ánh tính chất phân hoá cực kỳ sâu sắc của thị trường.

Những diễn biến trong nửa đầu năm 2026 đã cho thấy khá đầy đủ dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng đang diễn ra trên thị trường bất động sản, tương tự như giai đoạn 2022 – 2023. Nhưng khác với cuộc khủng hoảng 3 – 4 năm trước, lần này là một cuộc khủng hoảng lặng lẽ. Một cuộc khủng hoảng mà doanh nghiệp gần như không “kêu cứu”, không đòi hỏi sửa chính sách quá nhiều, không xin thêm các ưu đãi. Đó là một cuộc khủng hoảng không do đổ vỡ tài chính, không vì vướng mắc pháp lý, chẳng phải dư thừa nguồn cung, mà chỉ vì lãi suất đã dâng lên tới mức “khó thở” (phổ biến 12%-14%/năm, có nơi lên 15%-16%/năm khi thả nổi), trong bối cảnh giá nhà đã đạt đến đỉnh cao mọi thời đại, nằm ngoài tầm với của đại đa số người mua ở thực. 

Nói cách khác, cuộc khủng hoảng của thị trường hôm nay là hệ quả của cơn “siêu sóng giá” đã quét qua thị trường bất động sản trong giai đoạn 2022 – 2025, kết hợp với sự dâng lên của lãi suất. 

Vì thế, những nỗ lực tung chiết khấu sâu, tặng quà “xịn”, hỗ trợ lãi suất cho người mua… của các chủ đầu tư không mang lại các kết quả đột phá. Bởi với bối cảnh hiện tại, những ưu đãi nhất thời không thể xoá nhoà đi nghĩa vụ trả nợ rất nặng sau ưu đãi – thứ rủi ro mà giới chuyên môn gọi bằng thuật ngữ “vách đá lãi suất”.

Đường xa nghĩ nỗi sau này…

Theo giới chuyên gia, mặt bằng lãi suất sẽ rất khó giảm mạnh trong ngắn hạn, chí ít là trong nửa cuối năm 2026. Lãi suất cao sẽ tiếp tục kìm hãm thanh khoản, gây sức ép lên mặt bằng giá và củng cố kỳ vọng “bắt đáy” của người mua. Vì vậy, triển vọng về một cú “đảo pha” của thị trường trong năm nay gần như đã chuyển từ “tiềm tàng” sang “tiềm ẩn”. 

Trong bối cảnh đó, thị trường đặt kỳ vọng phục hồi – tăng trưởng vào “động cơ” nhà ở xã hội. Theo VARS, luỹ kế từ 2021 đến nay, cả nước có 720.000 căn nhà ở xã hội đang triển khai, đạt khoảng 72% mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, tăng 2 điểm % so với cuối quý I/2026. 

Tính riêng 5 tháng đầu năm 2026, có 40 dự án được khởi công với quy mô 34.383 căn. Tính đến tháng 3/2026, dư nợ cho vay nhà ở xã hội của gói tín dụng đã đạt trên 41.000 tỷ đồng, gấp khoảng 7 lần so với cuối năm 2025, được bổ sung thêm từ các khoản đã cam kết trước đó và khoản giải ngân mới.

Sự phát triển của nhà ở xã hội là một hiện tượng. Và hiện tương này được kỳ vọng sẽ “giữ lửa”, “truyền lửa” cho các phân khúc khác trên thị trường, thông qua sự luân chuyển vốn trong nền kinh tế.

Tất nhiên, đó là câu chuyện của ngắn hạn. Còn về dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam rồi sẽ vượt qua khúc quanh hiện tại để xác lập một chu kỳ mới. Các động lực nền tảng của thị trường vẫn không thay đổi: đầu tư công lớn, hạ tầng mở rộng, nhu cầu cao của thời đại dân số vàng đang ngày càng giàu hơn, hành lang pháp lý mới rộng rãi và nguồn vốn không phải là thách thức chiến lược.

Chỉ có điều doanh nghiệp, sàn phân phối, nhà đầu tư phải cố gắng “sống sót” qua thời kỳ hiện nay, trước khi có thể hiện thực hoá những ước vọng.