Aeon đang toan tính gì…

Giá  thuê mặt bằng bán lẻ đang có xu hướng giảm trong vài năm tới do sức ép nguồn cung tăng, nhưng tập đoàn bán lẻ Aeon của Nhật Bản vẫn không ngần ngại đầu tư trung tâm thương mại thứ hại tại Hà Nội và cũng là dự án lớn nhất của Aeon tại Việt Nam.

Trong những ngày qua, một trong những thông tin khiến giới đầu tư bất động sản Hà Nội xôn xao nhất là dự án trung tâm thương mại thứ hai của tập đoàn Aeon tại khu vực Hà Đông.

Áp lực tăng cung

Dự án Aeon Mall Hà Đông sẽ được xây dựng trên diện tích rộng 9,5ha thuộc phần đất dự án của Tập đoàn BIM Group. Sở dĩ dự án đầu tư thứ hai của Aeon tại Hà Nội thu hút sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt là giới đầu tư bất động sản, vì nhiều người cho rằng một trung tâm thương mại lớn có thương hiệu như Aeon sẽ tạo ra một cú hích với thị trường bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội.

Như thường lệ, Aeon vẫn chưa đưa ra bình luận nào về dự án thứ hai tại Hà Nội. Nhưng với thỏa thuận được ký kết với BIM Group, dự án này có thể sẽ được khởi công ngay trong năm nay và hoàn thành vào năm 2019. Cùng với việc đầu tư dự án Aeon Mall Hà Đông, Aeon cũng đã lên kế hoạch mở rộng dự án Aeon Tân Phú tại TP HCM. Qua đó, có thể thấy Aeon đang khởi động trở lại kế hoạch mở rộng mạng lưới ở Việt Nam bằng cách xây dựng 20 trung tâm thương mại trên cả nước.

Việc Aeon đầu tư thêm dự án mới không có gì là bất ngờ, bởi kế hoạch mở rộng đã được tập đoàn này công bố từ cách đây hai năm. Nhưng nếu nhìn rộng ra cả thị trường bán lẻ, thì thời điểm mà Aeon quyết định thêm dự án mới lại là một bất ngờ lớn.

Báo cáo gần đây nhất về thị trường bất động sản của Jones Lang Lasalle (JLL) – một Cty tư vấn và quản lý bất động sản toàn cầu – cho thấy nguồn cung thị trường mặt bằng bán lẻ ở cả TP HCM và Hà Nội đang lớn hơn nguồn cầu, với tỷ lệ lấp đầy chỉ hơn 90%. Nhưng điều đáng nói là nguồn cung sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới do có nhiều dự án trung tâm thương mại đang trong quá trình xây dựng. Đặc biệt tại Hà Nội, JLL dự báo trong hai năm tới sẽ có thêm 260.000 m2 diện tích bán lẻ được đưa vào thị trường, tăng 27,6% so với nguồn cung hiện tại.

Thực tế, tỷ lệ lấp đầy hơn 90% tại các trung tâm thương mại không phải là con số tồi. Nhưng điều đáng ngại mà JLL nhận định là: “Tuy tỷ lệ lấp đầy rất cao nhưng sức mua ghi nhận được vẫn khá thấp tại hầu hết các trung tâm thương mại”. Chính điều này đang khiến cho việc tìm kiếm khách hàng thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại trở lên khó khăn và đẩy mức giá thuê đi xuống liên tục trong suốt một năm qua.

“Giá thuê dự kiến giảm trong vài năm tới do sức ép nguồn cung lớn”, JLL nhận định riêng về thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội, đồng thời cũng đưa ra dự báo rằng giá thuê ở thị trường TP HCM sẽ chỉ ở mức ổn định.

Và tham vọng: định vị thị trường của Aeon

Trước triển vọng thị trường vài năm tới như trên, liệu quyết định đầu tư của Aeon vào thời điểm này có khó hiểu? Nếu nhìn lại thời điểm khi Aeon khai trương trung tâm thương mại đầu tiên tại Hà Nội năm 2015, Aeon Mall Long Biên, khi đó thị trường bán lẻ cũng đang trong tình trạng cung nhiều hơn cầu, thậm chí một số trung tâm thương mại còn phải đóng cửa vì tình trạng ế ẩm kéo dài. Nhưng Aeon Mall Long Biên ra đời và nhanh chóng trở thành một trong những trung tâm thương mại thành công nhất tại Hà Nội.

Ông Alex Crane, TGĐ Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng sự cạnh tranh trên thị trường bán lẻ là rất lớn. Các trung tâm muốn thành công sẽ phải cạnh tranh về không gian chất lượng. “Điểm đáng chú ý sẽ là không gian rộng lớn cho các nhà bán lẻ hiện nay đang hoạt động tích cực trên thị trường như thực phẩm, đồ uống, giáo dục yêu cầu diện tích sàn lớn, tài sản bán lẻ này rất khó kiếm ở thời điểm hiện nay”, ông Crane chia sẻ.

Theo ông Crane, có một vài sự thay đổi nhẹ trên thị trường trong vấn đề định vị lại địa điểm quanh thành phố. “Một số ít đã bắt đầu định vị ở những khu vực thuộc vùng ngoại ô, và họ dường như rất thành công. Đây sẽ là xu hướng mới do việc dân số tăng nhanh và cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển ở cả hai thành phố Hà Nội và TP HCM”.

Sự rút lui của Parkson khỏi thị trường Hà Nội cuối năm ngoái chính là bằng chứng cho thấy việc định vị lại ở những khu vực ngoại ô là hướng đi đúng. Parkson thực ra không phải là thương hiệu duy nhất rơi vào tình trạng bết bát trên thị trường bán lẻ. Tràng Tiền Plaza dù đã được doanh nhân Jonathan Hạnh Nguyễn rót thêm 20 triệu USD để cải tạo nhưng hoạt động buôn bán vẫn cực kỳ khó khăn, thậm chí ngày càng vắng khách. Trung tâm thương mại Grand Plaza cũng chịu chung số phận. Trung tâm này thậm chí còn bị đóng cửa đến hai năm và chỉ được mở cửa trở lại đầu năm 2016. Nếu xét về vị trí, thì cả Parkson, Tràng Tiền Plaza và Grand Plaza đều nằm ở những vị trí rất đắc địa thuộc khu vực trung tâm. Nhưng điểm yếu của những trung tâm này là chất lượng dịch vụ và sự trải nghiệm không hấp dẫn.

Hướng ra vùng ngoại ô đó chính là chiến lược mà Aeon đang làm ở Việt Nam. Trong một lần trao đổi với báo DĐDN vào thời điểm khánh thành Aeon Mall Long Biên, ông Yukio Konishi – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Aeon Mall Việt Nam – đã chia sẻ rằng trong thời đại internet việc mua hàng rất dễ dàng chỉ bằng một cái “click chuột”.

“Vì vậy, trung tâm thương mại phải là nơi để cuối tuần người tiêu dùng đến giải trí và mua sắm. Khi thấy thích rồi thì họ sẽ đến tiếp”, ông Konishi nói. Và mong muốn định vị lại thị trường của Aeon xét theo hướng này lại không phải là điều gì quá xa vời.

Theo Ninh Kiều Enternews