Phó Chủ tịch CEN Group: “Thị trường BĐS đang thiết lập trật tự mới”

Không thể có kết quả bằng cách làm cũ. Tất cả những dự án thành công thời gian qua đều phải thay đổi cách làm.

Thị trường địa ốc đang có những chuyển động khá tích cực. Giao dịch khả quan, DN cũng bài bản hơn, mua bán, sáp nhập dự án diễn ra sôi động làm thay đổi số phận của nhiều dự án. “Cuộc chơi” mới trên thị trường dường như đang bắt đầu cho một chu kỳ mới. Tồn kho giảm 13% so với thời điểm cuối 2013, giải ngân từ gói 30.000 tỷ tăng 3,5 lần so với hồi đầu năm, dư nợ tín dụng BĐS tăng mạnh 12%, giao dịch thành công trên thị trường tăng gấp 3-4 lần so với cùng kỳ năm ngoái, vốn FDI vào bất động sản đang được quan tâm…Những điều này cho thấy thị trường địa ốc đang dần phục hồi. Trao đổi với chúng tôi ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch CEN Group, cho rằng thị trường hiện nay thay đổi nhiều, không thể thành công nếu làm theo cách làm cũ. Là đơn vị phân phối bất động sản hàng đầu hiện nay, với số  lượng giao dịch qua hệ thống STDA lên đến hàng nghìn căn mỗi năm, ông có đánh giá như nào về tình hình giao dịch mảng nhà ở cao cấp hiện nay, thưa ông? Ông Phạm Thanh Hưng: Tình hình giao dịch khá tốt kể từ đầu tháng 4 đến nay, số lượng giao dịch có thể gấp 2 đến 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Những dự án đang giao dịch tốt có thể kể tới như khu đô thị Vinhomes Reverside, Gamuda Gardens, Dophin Plaza, Thăng Long Number One…Đơn cử  như Gamuda Gardens, trong vòng 3 tháng chúng tôi bán bằng cả số căn nhà mà chủ đầu tư bán trước đó cộng lại (khoảng 60 căn biệt thự, liền kề -PV). Những dự án căn hộ cao cấp như Mipec Reverside, Dophin Plaza,Star City Lê Văn Lương…lượng giao dịch lên đến hàng trăm căn. Ở mảng bất động sản cao cấp, nhà đầu tư thường quan tâm đến hiệu quả đầu tư và phương án tài chính. Vì vậy những sản phẩm này thường được khách hàng mong chờ một giải pháp về tài chính hiệu quả. Bên cạnh những dự án tốt, vẫn còn có những dự án tuy đã xây xong rồi nhưng cũng không có người ở, không có giao dịch mua bán. Vậy ông có quan điểm như thế nào về điều này? Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi nghĩ rằng, chúng ta không thể có kết quả bằng cách làm cũ. Tất cả những dự án thành công thời gian qua đều phải thay đổi cách làm. Dophin Plaza đưa ra phương án thuê lại, Vingroup đưa ra phương án quà tặng các tiện ích, Berjaya thì tặng ô tô và các dịch vụ khu đô thị, Gamuda đưa ra phương án tặng tiền, thẻ nọ thẻ kia… Bên cạnh đó, nhiều chủ dự án đều thay đổi phương án thanh toán, đóng tiền ít hơn, kèm theo thanh toán chậm không tính lãi, không những thế có dự án còn nhận khai thác kinh doanh… Do vậy, các phương án tài chính và dòng tiền đó tạo ra một luồng khách hàng mới mà họ đang tính toán hiệu quả đầu tư. Những dự án thuần túy chỉ giảm giá chút ít thôi thì chưa đủ, bởi khách hàng không nhìn thấy hiệu quả. Chính bởi vậy còn có những dự án gặp khó khăn bởi chủ dự án không đưa ra được giải pháp. Vì thế, thị trường BĐS hiện đang thiết lập một trật tự mới. Ví dụ như dự án Hà Nội Garden City trước đây khách hàng mua giá khá cao, nhưng với hiện nay khách mua được lợi rất nhiều. Đó không phải lỗi của chủ đầu tư mà điều đó là một phần do yếu tố khách quan của thị trường. Bên cạnh đó, do một số yếu tố về hạ tầng chưa triển khai đúng tiến độ. Nhưng gần đây với sự quyết liệt của Bộ GTVT thì tôi tin những dự án hạ tầng KĐT xung quanh Long Biên sẽ sớm đi vào hoạt động. Với những dự án hạ tầng không thay đổi, không đưa thêm các tiện ích cuộc sống vào dự án…trong khi khách hàng hiện nay không chỉ quan tâm đến nhà để ở mà họ còn quan tâm tới chỗ học hành của con cái, chỗ làm việc, hàng xóm láng giềng,…họ thay đổi cả cuộc sống. Vì vậy, dự án nào đáp ứng được điều đó sẽ thành công. Nếu không có gì thay đổi thì rõ ràng chúng ta rất khó có kết quả mới từ cách làm cũ. Theo ông những thay đối về luật theo hướng mở hơn cho người nước ngoài sở hữu và kinh doanh BĐS ở VN, cùng với đó là dòng vốn FDI cũng đang tăng dần sẽ có tác động như nào với thị trường thời gian tới? Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi tin thị trường BĐS Việt Nam vẫn rất tiềm năng theo đánh giá của các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng ta phải coi BĐS là một lĩnh vực đầu tư dài hạn, phải là 5 năm, 10 năm, chứ không thể nhìn ngắn hạn 1 vài tháng hay 1 đến 2 năm. Do vậy, trong thời điểm khó khăn tạm thời vừa qua của các chủ dự án trong nước như hàng tồn hay khó khăn thu xếp vốn thì đó lại là cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh thị trường. Đây là điều các nhà đầu tư trong nước cần cảnh tỉnh, đồng thời phải có chiến lược sản phẩm để đáp ứng được các khách hàng trong nước đón nhận. Còn ở khía cạnh đầu tư sản phẩm để bán cho người nước ngoài thì đó không phải thị trường lớn, vì nhu cầu người nước ngoài chỉ chiếm phần nhỏ.  Đó chỉ là môt thị trường ngách. Vì vậy, tôi cho rằng yếu tố người nước ngoài không có tác động nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam. Nhưng yếu tố Nhà đầu tư nước ngoài thì hiện nay nói thực là đang là thế lực lớn cạnh tranh với các nhà đầu tư trong nước. Chẳng hạn như dự án Gamuda Garden của Berjaya, Park City,…họ làm được với quy mô lớn, họ có năng lực tài chính, khác nhà đầu tư trong nước họ đầu tư cơ sở hạ tầng trước, sau đó chào bán sản phẩm. Cộng với đó là kinh nghiệm của họ về thiết kế, thi công và đặc biệt là quản lý vận hành khu đô thị. Đây là lợi thế rất mạnh của nhà đầu tư nước ngoài. Xin cám ơn ông! Nhật Minh Theo Infonet