Chủ tịch G6 Group: ‘Nhà ở xã hội làm không khéo sẽ ế hàng’

Sẽ sớm hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội

- Nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030. Ông cho rằng mục tiêu này có khả thi?

Có thể nói trong lịch sử hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam, tính từ khi có Luật Đất đai (1993), chưa bao giờ nhà ở xã hội được thúc đẩy mạnh mẽ như hiện nay. 

Trên hầu khắp tỉnh thành, dự án nhà ở xã hội liên tiếp xuất hiện. Thủ tục làm nhà ở xã hội cực kỳ thông thoáng. Trước đây, dự án nhà ở xã hội phải qua đấu thầu, giờ có thể chỉ định thầu, rút ngắn thời gian thực hiện bước pháp lý này từ 2 năm xuống 6 tháng. Việc giao đất cũng rất nhanh, trước kia mất 2 năm, giờ mất 1 - 3 tháng. Thủ tục thông thoáng đến nỗi có những doanh nghiệp quy mô không lớn nhưng đã có thể làm chủ đầu tư của hàng chục dự án nhà ở xã hội. 

Tôi cho rằng chỉ cần tới năm 2027, chúng ta đã đủ 1 triệu căn nhà ở xã hội về mặt pháp lý - tức được phê duyệt chủ trương đầu tư. Và với tốc độ triển khai siêu tốc hiện nay, chỉ tới năm 2029, 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ xuất hiện trên thị trường.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, tại hội thảo "Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026" của Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance

- Nhưng ở thời điểm hiện tại, việc mua nhà ở xã hội cũng không phải dễ dàng, bằng chứng là có những dự án chủ đầu tư phải dựng “hàng rào kỹ thuật” để hạn chế hồ sơ của người mua?

Điều đó cho thấy nhu cầu của thị trường đối với nhà ở xã hội đang rất lớn, minh chứng cho sự đúng đắn của chủ trương phát triển nhà ở mà Đảng và Nhà nước đã vạch ra. 

Về việc một số dự án phải hạn chế hồ sơ, tôi cho rằng có thể thông cảm được. Một dự án nhà ở xã hội thông thường chỉ có vài trăm căn hộ, nhưng số lượng người muốn mua lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn, khiến chủ đầu tư lâm vào tình cảnh quá tải, không sao xử lý nổi.

Ví dụ dự án nhà ở xã hội sắp tới chúng tôi triển khai tại ngoại thành Hà Nội cũng dự kiến mỗi ngày chỉ tiếp nhận 50 bộ hồ sơ, vì toàn dự án chỉ khoảng 600 căn, nếu “thả phanh”, số lượng hồ sơ lên tới hàng chục nghìn thì “vỡ trận", ảnh hưởng chất lượng hồ sơ. 

- Như vậy, phải chăng 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn là không đủ với thị trường?

Không hẳn là như vậy. Tại những địa bàn đặc thù, như Hà Nội, TP. HCM, nhu cầu nhà ở xã hội là cực lớn, vì đây là những siêu đô thị, điều này khiến nhà ở xã hội ra bao nhiêu cũng hết. Tuy nhiên, tại một số tỉnh thành khác, nhu cầu nhà ở xã hội có thể thấp hơn rất nhiều, làm xuất hiện rủi ro “ế hàng”.

Rủi ro này không phải là không có cơ sở. Bởi việc xây dựng nhà ở xã hội đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về nhu cầu – và nhấn mạnh là nhu cầu thực tế, có tính dự báo ngắn - trung hạn, là cầu có khả năng mua, việc tính sai sẽ dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Tôi được biết nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay đang thanh khoản kém. Ví dụ dự án ở khu vực ngoài rìa thành phố Quy Nhơn cũ, thành phố Lào Cai cũ, ngoài rìa thành phố Đồng Hới cũ... cho tới nay chỉ bán được vài chục căn, trong khi các dự án khu vực này có nguồn cung rất lớn.

 

Làm nhà ở xã hội cho thuê: Không dễ

- Ông đánh giá như thế nào về việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê?

Đây là một “nan đề”, vì cần đồng thời thoả mãn nhiều điều kiện: phải có quy hoạch sẵn, phải có đất sạch, thủ tục “luồng xanh”, phải được ưu đãi lãi suất… Nếu không có các điều kiện này, rất khó để hài hoà lợi ích của người dân, doanh nghiệp và thị trường.

Hình dung như thế này, lãi suất mà các doanh nghiệp bất động sản vay vốn trung bình là 11% - 12%/năm, thậm chí hiện nay cao hơn. Một dự án nhà ở xã hội, quy mô 20 tầng nổi, 1 tầng hầm cho thuê, có chi phí xây dựng 16 triệu đồng/m2. Cộng với chi phí vốn, thủ tục... một căn hộ 70m2 sẽ có chi phí đầu tư khoảng 1,1 tỷ đồng. Giả sử giá cho thuê là 7 triệu đồng/m2 – một mức lý tưởng - chủ đầu tư sẽ cần tới 14 năm để hoàn vốn. Đây là quãng thời gian quá dài để hoàn vốn, mà thực ra sau 14 năm, số thu được còn không đủ bù chi phí đã bỏ ra vì lãi vốn vay đầu tư xây dựng cao hơn lãi suất cho thuê.

- Nếu nhà nước đáp ứng hết các yêu cầu mà ông đã chỉ ra, liệu việc này có khả thi?

Tôi không cho rằng giả định này là hợp lý, bởi quốc gia đang phải ưu tiên rất nhiều mục tiêu lớn như đầu tư cơ sở hạ tầng, hiện đại hoá nền kinh tế, bảo đảm an ninh quốc phòng hay tăng cường phúc lợi về y tế, giáo dục, đổi mới sáng tạo, đầu tư công nghệ cao… Nhà ở rất quan trọng, nhưng chưa phải là vấn đề cấp thiết nhất.

Để hỗ trợ chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà nước có thể cân nhắc phương án hỗ trợ lãi suất. Trong quá khứ, gói 30.000 tỷ đồng đã tạo nên một thời kỳ rất tốt cho nhà ở xã hội.

- Ông nhận thấy chính sách phát triển nhà ở xã hội cần hoàn thiện thêm điều gì không?

Tôi thấy có một số vướng mắc nhỏ. Nổi bật là không ít dự án nhà ở xã hội phát triển ở khu vực “nông thôn” (cấp xã), nhưng đối tượng mua nhà ở xã hội ở nông thôn lại không có trong Điều 76 Luật nhà ở 2023. Trong khi đó, nhu cầu của người dân ở khu vực này cũng rất lớn. 

Ví dụ, vùng nông thôn ở rìa thành phố lớn, ở quanh khu công nghiệp có giá đất khá cao, người dân gần như không mua được. Chẳng hạn ở Bắc Ninh (cũ), Hải Dương (cũ), đất quanh khu công nghiệp lên tới 40 – 60 triệu đồng/m2, người lao động bình thường không mua nổi. Mà muốn mua nhà ở xã hội, họ lại không thuộc đối tượng được mua.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng nhà nước có thể xem xét giao thẩm quyền quyết định mức thu nhập được mua nhà ở xã hội về cho các tỉnh, thay vì định ra một mức chung toàn quốc. Một hộ gia đình có 2 con tại Hà Nội thì mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng chỉ “đủ sống”, nhưng tại tỉnh lẻ đó lại là thu nhập “sống khoẻ”.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!