Nhà đất TP.HCM giảm giá cả tỷ đồng vẫn khó bán, thanh khoản xuống thấp

Thị trường bất động sản TPHCM đang ghi nhận tình trạng nhiều chủ nhà phải liên tục điều chỉnh giá bán nhưng vẫn khó tìm được người mua. Áp lực lãi suất, chi phí vay vốn tăng cùng tâm lý thận trọng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực đều trì hoãn quyết định xuống tiền.

Chị Thu Hồng, chủ một lô đất diện tích 60m2 tại phường Long Trường (TPHCM), cho biết cuối năm ngoái từng rao bán với giá 3,9 tỷ đồng và đã có khách đặt vấn đề mua. Tuy nhiên, giao dịch không thành công. Sau nhiều tháng rao bán, chị phải giảm giá xuống 3,7 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có khách.

Hiện chị chấp nhận bán khoảng 3,5 tỷ đồng nếu gặp người mua thiện chí để có tiền chuyển sang mua căn hộ 3 phòng ngủ. Dù vậy, sau nhiều lần nhờ môi giới và chạy quảng cáo, giao dịch vẫn chưa thể thực hiện.

Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Tại khu vực An Khánh, Bình Trưng, nhiều căn hộ có giá từ 8-10 tỷ đồng được chủ nhà giảm từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng so với vài tháng trước nhưng lượng khách hỏi mua vẫn khá ít.

Tương tự, anh Nguyễn Thanh Hội đang rao bán căn nhà cấp 4 tại khu vực Bình Tân. Từ mức giá ban đầu 6,8 tỷ đồng, anh đã giảm xuống còn khoảng 5,5-5,6 tỷ đồng do cần tiền gấp để giải quyết việc gia đình nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Theo báo cáo mới nhất của MBS Research, thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cao. Chi phí vốn tăng khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều thận trọng hơn, trong khi hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính giảm đáng kể. Thanh khoản suy yếu cũng khiến một số phân khúc bắt đầu xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp. 

Trong khi đó, dữ liệu của JLL cho thấy nửa đầu năm 2026, TPHCM ghi nhận khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tại các đại đô thị quy mô lớn. Việc nguồn cung tăng đã kéo giá sơ cấp bình quân xuống khoảng 195 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này chưa đủ để cải thiện sức mua khi mặt bằng giá vẫn ở mức rất cao.

Các chuyên gia cho rằng, dù giá bán thứ cấp đã bắt đầu giảm ở một số khu vực, mức giảm hiện nay vẫn chưa đủ hấp dẫn so với khả năng tài chính của phần lớn người mua.

Theo MBS, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến vẫn ở mức trên 12%/năm đối với các khoản vay trung và dài hạn, làm tăng đáng kể áp lực trả nợ. Trong bối cảnh đó, nhiều người có nhu cầu mua nhà lựa chọn tiếp tục gửi tiết kiệm hoặc chờ thị trường điều chỉnh thêm thay vì xuống tiền ngay.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, nhiều giao dịch còn bị trì hoãn bởi các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, quy hoạch hoặc chất lượng tài sản. Không ít trường hợp người mua đã thương lượng giá nhưng quyết định dừng giao dịch sau quá trình kiểm tra hồ sơ.

Dữ liệu từ CBRE cũng cho thấy thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM đang giảm nhiệt rõ rệt. Giá bán vẫn tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại đáng kể do thanh khoản suy yếu và tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Giá căn hộ thứ cấp bình quân hiện thấp hơn đáng kể so với thị trường sơ cấp, phản ánh áp lực cắt giảm kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư.

Ở chiều ngược lại, thị trường sơ cấp vẫn duy trì mặt bằng giá cao. Theo JLL, giá bán căn hộ sơ cấp quý II đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m2, trong khi giá nhà liền thổ bình quân gần 195 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, khi nhiều chủ nhà cá nhân buộc phải giảm giá để tìm thanh khoản, còn các dự án mới vẫn neo giá ở mức cao do chi phí phát triển dự án tăng.

Các đơn vị nghiên cứu dự báo trong nửa cuối năm, thị trường bất động sản TPHCM nhiều khả năng vẫn đối mặt với áp lực thanh khoản nếu mặt bằng lãi suất chưa giảm đáng kể. Mặc dù một số chủ đầu tư đã triển khai các chương trình hỗ trợ như ưu đãi lãi suất thấp hơn thị trường 3-4 điểm phần trăm, ân hạn nợ gốc từ một đến hai năm hoặc kéo dài thời gian thanh toán, sức hấp thụ của thị trường được dự báo chỉ cải thiện khi chi phí vốn giảm và niềm tin của người mua phục hồi.