Chung cư đang tăng giá, đất nền chững lại: Nên đầu tư vào loại hình nào?

Sự chuyển biến trái chiều của loại hình chung cư và đất nền đã làm thay đổi quan điểm đầu tư của những nhà kinh doanh.

Hơn 1 năm trước, đất nền được ví như kênh đầu tư vua khi sở hữu ưu điểm: tăng giá tính bằng lần, dễ thanh khoản. Thực tế, đã không ít nhà đầu tư kiếm khoản lời khổng lồ từ việc xuống tiền vào loại hình này khi giá tăng 50-100% chỉ trong vòng 6 tháng-1 năm, hoặc lâu hơn là 2-3 năm. Tuy nhiên, tính từ thời điểm đầu năm 2022 trở lại đây, phân khúc đất nền chững lại. Thậm chí, một số khu vực ghi nhận hiện tượng cắt lỗ 10-30% khi chủ đất đang muốn đẩy hàng đi nhanh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, loại hình đất nền tự phát ở các địa phương cũng được tung vào thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống.

“Giai đoạn trước bơm tiền rất dễ vào các hoạt động mua bán sản phẩm đất nền. Cho nên, có dòng vốn bơm vào đó gây ra bong bóng và khủng hoảng của thị trường nhanh hơn. Giá cả cũng bị đẩy nhanh hơn, tăng phi mã giá bán ở nhóm đất nền này dẫn đến làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống. Từ đó đẩy giá cả dòng sản phẩm chính thống như chung cư, căn hộ…”, ông Đính cho biết.

Đầu tư đất nền chứng kiến giai đoạn "sốt nóng" đi qua.

Trong khi đó, loại hình chung cư thời gian vừa qua chứng kiến tốc độ tăng giá mạnh, dao động ở ngưỡng 10-35%. Không chỉ ghi nhận mức tăng giá tốt mà giá cho thuê của loại hình này cũng gia tăng. Nhiều dự báo cho rằng, chung cư sẽ còn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá cao trong thời gian tới. Tuy nhiên trước đó, chung cư lại không phải loại hình bất động sản ghi nhận tốc độ tăng giá tốt.

Dữ liệu của trang Batdongsan ghi nhận, trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư tại Hà Nội đã tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trung bình tại Hà Nội nửa đầu năm nay là 4,4% một năm. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong quý II tăng 13% so với mặt bằng giá rao bán chung cư cả năm 2021.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, đầu tư căn hộ cho thuê để có dòng tiền hàng tháng và đợi ít nhất 2-3 năm để chung cư tăng giá. Tuy nhiên, người mua cần phải cân nhắc kỹ về vấn đề vay vốn, tìm hiểu kỹ về sản phẩm cũng như khả năng cho thuê. 

Liên quan đến lựa chọn sản phẩm đất nền, TS. Đinh Thế Hiển, từ trước đến nay, đất nền luôn là phân khúc được các nhà đầu tư đổ n nhiều nhất. Đặc biệt là đất nền những khu vực có cơ sở pháp lý chuẩn, giá hợp lý và có tiềm năng tăng giá trong tương lai nhờ quy hoạch hạ tầng, đô thị…

Giai đoạn đầu năm, thị trường có chứng kiến các đợt sốt đất diễn ra khiến nhiều địa phương phải vào cuộc “siết” hoạt động phân lô bán nền. Vì vậy, giai đoạn giữa năm, phân khúc này có sự trầm lắng nhất định.

Dù chững lại ở hiện tại nhưng phân khúc này vẫn được các nhà đầu tư tìm kiếm và được dự báo có tốc độ tăng trưởng tốt. Ông Hiển còn cho rằng, nhu cầu đất nền còn đó, nên tiềm năng phát triển của phân khúc đất nền là không thể dập tắt. Tất nhiên, ở giai đoạn cuối năm, khi trải qua nhiều biến động trong các cơn sốt đất, nhà đầu tư sẽ khôn ngoan hơn khi xuống tiền và có sự chọn lọc chặt chẽ bởi phân khúc này cũng không còn dễ lướt sóng như trước đây.

Song vị chuyên gia này khuyến nghị, để chọn phân khúc này, nhà đầu tư cần ưu tiên đầu tư dài hạn, xem là tài sản dự trữ trong giai đoạn lạm phát, đồng thời, không nên kỳ vọng về mức lời đột biến.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, lựa chọn chung cư hay đất nền tuỳ thuộc vào tài chính, kinh nghiệm và sự lựa chọn nhà đầu tư và cũng tuỳ từng thời điểm. Ví dụ với đất nền, dù hiện tại phân khúc này trầm lắng nhưng lại là cơ hội để nhà đầu tư tìm lô đất rẻ.

Nhiều nhà đầu tư quan ngại sau nhiều lần sốt đất, giá đang quá cao. Điều này hoàn toàn đúng nhưng cơ hội vẫn xuất hiện với nhà đầu tư khi một số chủ đất phải cắt lỗ vì áp lực nợ lãi. Nếu đầu tư đất nền trong dài hạn, tốc độ tăng trưởng loại hình này vẫn cao.

Còn với chung cư, hiện tại giá chung cư cũng đã tăng quá mạnh. Biên độ lợi nhuận có thể sụt giảm dù dự báo rằng, giá chung cư còn lên cao nữa. Song, với nhà đầu tư thích an toàn, dễ thanh khoản thì chung cư là sự lựa chọn tốt.