Bất động sản kho bãi đang phát triển mạnh mẽ
Theo đơn vị này, BĐS công nghiệp và hậu cần kho bãi hiện đang là một loại tài sản được ưa chuộng trên thị trường. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường bán lẻ, thương mại điện tử, đặc biệt trong thời gian đại dịch bùng phát, cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê kho bãi của các doanh nghiệp trên toàn cầu.
Nhằm đối phó với những thử thách trong việc đứt gãy chuỗi cung ứng, hạn chế ảnh hưởng từ các chính sách thương mại Mỹ - Trung, đồng thời thích ứng với trạng thái "bình thường mới", các doanh nghiệp, nhà sản xuất buộc phải thích ứng với xu hướng tiêu dùng mới, và tìm kiếm những không gian kho bãi thông minh hơn, nằm tại các địa điểm đa dạng hơn.
Số liệu từ bảng phân tích chi phí thuê BĐS công nghiệp tại 54 thị trường ở 21 quốc gia cho thấy, ngoài chi phí thuê, thì những chi phí dịch vụ thường chiếm đến khoảng 19% tổng phí thuê kho bãi. Các thành phố lớn nhất thế giới thường có chi phí thuê BĐS công nghiệp cao nhất, với dân số đông và nguồn cung kho bãi thấp, trong khi nhu cầu từ người tiêu dùng và doanh nghiệp là khá cao.
Bốn thị trường hàng đầu gồm có: London, Tokyo, Hồng Kông và Singapore. Trong đó, London dẫn đầu thế giới về tổng chi phí thuê BĐS công nghiệp. Việc tăng giá xuất phát từ hoạt động thương mại điện tử với ngưỡng hàng dự trữ có tỷ lệ trống giảm xuống 3,49% ở London và vùng Đông Nam trong năm 2020, mức thấp nhất kể từ năm 2016.
Tại những thành phố có nguồn cung BĐS công nghiệp bị thu hẹp này, nhà kho phải cạnh tranh với các loại BĐS dành cho mục đích khác bao gồm các trung tâm dữ liệu (data centre), một lĩnh vực khác có sự tăng trưởng mạnh trong đại dịch. Tại Tokyo, Trung tâm Phân phối Amagasaki gồm sáu tầng của ESR đã được hoàn thành vào tháng sáu năm ngoái. Với diện tích 390.000 m², đây là tòa nhà kho vận lớn nhất tại châu Á Thái Bình Dương. Các thị trường có chi phí thuê BĐS công nghiệp cao khác lần lượt là Sydney, New York, Dubai, Bắc Kinh và Los Angeles.
Mặc dù vậy, chi phí thuê BĐS công nghiệp chưa phản ánh hết được bức tranh toàn cảnh. Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi vận hành kho bãi là chi phí nhân công, chiếm đến hơn nửa tổng chi phí vận hành. Chi phí này có mức trung bình 11đô/giờ cho một nhân viên trong tất cả thị trường.
Chi phí nhân công rất thấp kết hợp với chi phí năng lượng vô cùng thấp đã giúp cho Việt Nam, đứng đầu là Hà Nội, trở thành nơi có chi phí vận hành thấp nhất. Những chi phí thấp này giúp Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các công ty đa quốc gia trong việc thiết lập hoạt động tại nước này, song chính phủ cũng đang chủ động nhắm đến các công ty có giá trị cao.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam, cho biết, Chính phủ Việt Nam đã và đang đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, đồng thời giới thiệu các cụm công nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp hàng đầu trong chuỗi giá trị. Các mức miễn giảm thuế doanh nghiệp cao cũng được đưa ra để đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực.
Theo đại diện Savulls, áp lực về chi phí vẫn tồn tại trong thời gian tới. Sự bùng nổ của lĩnh vực thương mại điện tử đang làm tăng nhu cầu trong hầu hết các thị trường, cho dù việc hoạt động trở lại của các cửa hàng bán lẻ sẽ giảm bớt gánh nặng cho thị trường thương mại điện tử. Với các bên thuê gặp nhiều khủng hoảng trong giai đoạn dịch bệnh, 2021 sẽ là năm dành cho các chiến lược dài hạn hơn.
Lựa chọn địa điểm thuê kho bãi không chỉ dựa trên yếu tố chi phí. Việc chuyển đổi sang các công nghệ sử dụng cacbon thấp đồng nghĩa với nhu cầu dành cho nguồn cung cấp điện năng suất cao sẽ tăng và tiếp tục tăng khi chúng ta khuyến khích các phương tiện và máy bơm nhiệt tự động, chạy bằng điện.
Theo Savills, các chiến lược dài hạn sẽ bao gồm việc tập trung hơn vào việc phát triển bền vững hướng tới Tiêu chuẩn toàn cầu về Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG). Phân khúc hậu cần kho bãi đang trở nên phát triển hơn bao giờ hết, giúp mang lại hiệu quả vận hành lớn hơn, cải thiện uy tín về mặt môi trường, và tạo môi trường làm việc tốt hơn.
