Vì sao TP HCM thiếu nguồn cung bất động sản bình dân?

Theo Sở Xây dựng TP HCM, trong năm 2024, TP HCM đã xây dựng mới 9,2 triệu m2 sàn nhà ở, đạt 115% kế hoạch. Tuy nhiên, nếu tính từ năm 2021 đến nay, tổng diện tích xây dựng mới tại TP HCM chỉ đạt khoảng gần 29 triệu m2, hoàn thành 72,3% mục tiêu kế hoạch giai đoạn 2021-2025, với 40 triệu m2.

TP HCM thiếu nguồn cung nhà ở có giá bình dân - Ảnh minh họa.

Đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội

Về tình hình phát triển nhà ở xã hội, Sở Xây dựng cho biết, trong năm 2024, TP HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 5/15 dự án nhà ở xã hội với quy mô 2.377 căn; 1/15 dự án nhà lưu trú công nhân hoàn thành một phần với quy mô 368 căn.

Bên cạnh đó, TP HCM có 04 dự án đang thi công với quy mô 2.874 căn, trong đó có 03 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân, 06 dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 6.054 căn, trong đó có 05 dự án nhà ở xã hội, 01 dự án nhà lưu trú công nhân.

Đối với thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP HCM thông tin, trong 11 tháng 2024, Sở đã thông báo xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai đối với 04 dự án gồm 1.611 căn nhà và toàn bộ đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.

Cũng theo Sở Xây dựng, đơn vị đang rà soát, tổng hợp báo cáo của các chủ đầu tư về tình hình thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất trên 10 ha để xây dựng nhà ở xã hội; báo cáo, kiến nghị UBND TP HCM giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án tại các cuộc họp chuyên đề về nhà ở xã hội nhằm đảm bảo thực hiện các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, sớm đưa các dự án vào triển khai thi công.

"Tuy nhiên, chương trình phát triển nhà ở TP HCM còn gặp một số hạn chế. Lĩnh vực nhà ở chịu sự điều chỉnh, chi phối của rất nhiều luật khác nhau như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý tài sản công, Luật Tổ chức tín dụng... Các luật này chưa có sự thống nhất, đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột khi áp dụng các quy định pháp luật, gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước", Sở xây dựng TP HCM đánh giá.

Sở Xây dựng đã kiến nghị UBND TP HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc khẩn trương hoàn tất việc đánh giá, rà soát và thống nhất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và lộ trình điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu đối với 88 dự án nhà ở xã hội và 94 dự án nhà ở thương mại đang kiến nghị cập nhật vào danh mục Kế hoạch phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2025.

Cùng với đó là kiến nghị UBND TP HCM chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường tập trung giải quyết các thủ tục hành chính về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính. Đây là những thủ tục đầu tiên trong trình tự thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc nhiều nhất, dẫn đến nguồn cung cho thị trường sụt giảm trong thời gian vừa qua.

Nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp

CBRE Việt Nam cũng cho biết, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Do nguồn cung thấp nên giá bán căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại Thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Đối với bất động sản liền thổ, CBRE Việt Nam cho biết, sau năm 2023 hạn hẹp nguồn cung mở bán mới, nguồn cung nhà phố/biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước. Có thể thấy, trái ngược với thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà phố/biệt thự của TP HCM trong 2 năm gần đây không đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nên nguồn cung mới năm 2024 chỉ bằng 10%-20% so với giai đoạn 2016-2022.

“Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu Quý 3. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10-50 căn/đợt mở bán. Với nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đạt gần 80% trên số căn mở bán”, CBRE Việt Nam đánh giá.

Cũng theo CBRE Việt Nam, nguồn cung tại TP HCM năm 2025 dự kiến đạt 9.500 căn hộ mở bán mới, tăng 90% so với cùng kỳ. Các dự án mới tại TP HCM sẽ chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, với sự ra mắt của các dự án như Lotte Eco Smart City, The Global City, Vinhomes Grand Park và East Valley.

Trong khi đó, ông Đào Quốc Việt - Ban Quản trị Cộng đồng Review Bất động sản cho rằng, giá chung cư tại TP HCM tăng cao và nguồn cung hạn chế, điều này xuất phát điểm từ nhiều yếu tố, một trong những yếu tố then chốt khiến nguồn cung TP HCM hạn chế là bảng giá đất theo Quyết định số 79/2024 tăng từ 4-38 lần so với Quyết định số 02/2020.

Điều này lý giải cho xu hướng sản phẩm căn hộ gần đây tại TP HCM liên tục tăng, cao nhất 450 triệu/m2, toàn bộ là cao cấp đến hạng sang. Đây không chỉ là yếu tố tăng giá bất động sản sơ cấp mà cũng sẽ kéo theo cả thị trường thứ cấp về chung cư. Như vậy, với những thị trường nào đang có quỹ đất dự án đã hoàn thiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính thuế chu kì trước sẽ thu hút người mua.

“Điều này cũng là giới hạn trong thời gian ngắn, vì quỹ dự án này cũng là còn sót lại chứ không phát sinh thêm. Tại TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An là 3 thị trường liền kề sẽ có thể thu hút được lượng quan tâm lớn của nhà đầu tư thay thế cho TP HCM, đặc biệt cho phân khúc trung cấp cận cao trở xuống”, ông Việt nhận định.