Vá “lỗ hổng” giá trị đất khi thoái vốn doanh nghiệp nhà nước

Tại cuộc họp thường trực Chính phủ về việc thoái vốn ở 12 doanh nghiệp nhà nước lớn mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo tính giá trị đất riêng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn.

Gần đây, dư luận xã hội và nhiều cơ quan ngôn luận, báo chí trong nước cho rằng đất đai chính là lỗ hổng làm thất thoát tài sản Nhà nước qua cổ phần hóa, thoái vốn. Lý do để dư luận xã hội và cơ quan ngôn luận, báo chí phải kêu lên như vậy là do việc cổ phần hóa một số doanh nghiệp như Kem Tràng Tiền, Vigecam, Cty TNHH Cảng Sài Gòn, Cảng Nha Trang, Tcty Viglacera… Tại thời điểm cổ phần hóa, các DN này là chủ sử dụng của hàng triệu mét vuông đất, nhưng giá trị quyền sử dụng đất được định giá rất thấp do các doanh nghiệp này và Ban chỉ đạo cổ phần hóa doanh nghiệp đều chỉ căn cứ vào các quy định của Nhà nước để xác định giá trị doanh nghiệp, hoặc thậm chí trong phương án cổ phần hóa nhiều doanh nghiệp, giá trị tài sản đất đai bằng được định giá bằng 0, vì lý do toàn bộ các tài sản trên đều là đất thuê của Nhà nước.

Đất thuê… không tính giá trị

Như vậy, rõ ràng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi tham gia mua cổ phần doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa chủ yếu là do sự phát sinh giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa. Và, vì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư thu được này quá lớn, nên với nhà đầu tư thì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất chính là “lực hấp dẫn”. Còn đối với Nhà nước thì đây lại là “lỗ hổng” làm phát sinh lợi ích nhóm, phát sinh tiêu cực, dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.

Sở dĩ giá trị thặng dư quyền sử dụng đất có sự chênh lệch lớn giữa trước và sau cổ phần hóa vì trong 20 năm qua chính sách, pháp luật Nhà nước có liên quan đến lĩnh vực này còn nhiều bất cập, chưa phù hợp. Cụ thể:

Kể từ năm 1996 đến nay, Chính phủ đã ban hành 6 nghị định và 3 nghị định sửa đổi bổ sung có liên quan đến xác định giá trị đất đai của doanh nghiệp cổ phần hóa như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành tháng 10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó Điều 63 quy định đất đai do doanh nghiệp nhà nước sử dụng là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và phải được tính giá trị vào giá trị tài sản tại doanh nghiệp.

Giá trị đất đai phải được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường; nhưng đến tháng 11/2004, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 187/2004 về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần lại quy định đất thuê không tính giá trị, và khi cổ phần hóa, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu lựa chọn thuê đất, thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Nếu lựa chọn giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá. Giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố.

Theo quy định hiện hành (Nghị định 59/2011 và các nghị định sửa đổi bổ sung nghị định này), trường hợp doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất thì phải thực hiện ký hợp đồng thuê đất có thời hạn theo quy định của pháp luật về đất đai và không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý khi xác định giá trị doanh nghiệp.

Như vậy, rõ ràng chính pháp luật đã trở thành nguyên nhân chính tạo “lỗ hổng” làm thất thoát tài sản Nhà nước khi cổ phần hóa vì với những quy định như trên thì doanh nghiệp nhà nước nếu lựa chọn hình thức thuê đất khi cổ phần hóa sẽ không phải tính giá trị quyền sử dụng đất, không phải tính bổ sung giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, hoặc nếu chọn hình thức giao đất thì giá đất được tính theo bảng giá do ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố, mà thường thì bảng giá đất này chỉ bằng khoảng 30% so với giá trị giao dịch thực tế của thị trường. Những điều này khiến cho giá trị doanh nghiệp được xác định thấp hơn và đấu giá cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) dễ thành công hơn.

Điều chỉnh từ Luật

Tuy nhiên, để thực hiện được ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc tính giá trị đất riêng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn, trước hết cần phải điều chỉnh, bổ sung các văn bản pháp luật có liên quan làm cơ sở cho việc xác định giá trị doanh nghiệp. Trong đó, cần quy định rõ: Nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất khi cổ phần hóa thì tuy không phải tính giá trị quyền sử dụng đất, nhưng buộc phải tính giá trị lợi thế vị trí địa lý khu đất đang sử dụng vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá. Trường hợp doanh nghiệp chọn hình thức giao đất thì, giá đất không được tính theo bảng giá do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố công bố mà phải tính theo giá trị giao dịch thực tế của thị trường tại thời điểm cổ phần hóa. Giá trị này phải do một pháp nhân có chức năng định giá thực hiện.

Theo tôi, việc tính riêng giá trị đất trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn không những không làm chậm tiến trình cổ phần hóa, không làm ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư mà ngược lại còn làm cho tiến trình này diễn ra nhanh hơn, tâm lý nhà đầu tư tốt hơn vì:

Tiến trình cổ phần hóa phụ thuộc chủ yếu vào chủ trương chính sách pháp luật của nhà nước, sự chỉ đạo thực hiện của Chính phủ và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà không phụ thuộc vào doanh nghiệp hay cá nhân người có thẩm quyền điều hành doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hóa. Doanh nghiệp hay cơ quan chủ quản doanh nghiệp không thể nói muốn hay không muốn cổ phần hóa, mà buộc phải thực hiện cổ phần hóa theo tiến độ thời gian do Chính phủ quy định. Việc pháp luật quy định rành mạch, minh bạch, phù hợp, cụ thể cách tính giá trị quyền sử dụng đất, giá trị lợi thế vị trí đất (giá trị thương quyền) vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa sẽ là cơ sở để loại bỏ lợi ích nhóm, tham nhũng, và giúp cho việc định giá doanh nghiệp được thực hiện nhanh hơn.

GS TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ: Kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất

Câu chuyện giá trị đất đai trong cổ phần hóa DNNN luôn có sức nóng cao, chưa bao giờ có thể hạ nhiệt. Bệnh sốt này có nguyên nhân từ tính bất cập trong khung pháp luật quy định về định giá đất đai phù hợp thị trường, kể cả đất được giao và đất được thuê. Tham nhũng thường lấy mũi tấn công chủ lực vào kẽ hở giá trị để lấy đi một phần tài sản của Nhà nước. Đây cũng có thể coi là tình trạng phổ biến diễn ra ở hầu hết các nước xã hội chủ nghĩa cũ đang chuyển đổi cơ chế kinh tế từ bao cấp sang thị trường. Để bịt các kẽ hở về giá trị, chúng ta cần kiện toàn hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê, điều mà Luật Đất đai 2013 chưa vượt qua được. Mặt khác, cần nâng cao cả chất lượng và đạo đức của hệ thống định giá viên. Cuối cùng là đẩy mạnh phòng, chống tham nhũng có liên quan tới tài sản nhà nước trong quá trình cổ phần hóa DNNN.

Ông TRẦN PHÁT ĐẠT – Giám đốc Cty tư nhân Quỳnh Nga: Định giá đất theo thị trường

Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ, cổ phần hóa DN là một trong những trường hợp phải quyết định giá đất cụ thể theo giá thị trường. Luật này cũng đã đưa ra quy trình chung tiến bộ hơn cho việc quyết định giá này, tất nhiên cần được các nghị định tiếp tục hướng dẫn cụ thể mới thể hiện sự tiến bộ đó là thực.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bước thứ nhất là phải thuê tổ chức định giá độc lập để thực hiện định giá đất. Bước thứ hai là Hội đồng thẩm định giá thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá do bước thứ nhất đưa ra (Chủ tịch UBND tỉnh làm Chủ tịch hội đồng và có một thành viên từ tổ chức định giá độc lập khác). Bước thứ ba là UBND cấp tỉnh ban hành quyết định về giá đất. Tóm lại, nếu hội đồng thẩm định giá đất có các ủy viên đủ bảo đảm tính khách quan, hội đồng làm việc độc lập, kết quả thẩm định của hội đồng được tôn trọng thì có thể khắc phục được nhiều nhược điểm của công tác này bấy lâu nay.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ cổ phần hóa DN là một trong những trường hợp phải quyết định giá đất cụ thể theo giá thị trường. Luật này cũng đã đưa ra quy trình chung tiến bộ hơn cho việc quyết định giá này, tất nhiên cần được các nghị định tiếp tục hướng dẫn cụ thể mới thể hiện sự tiến bộ đó là thực.

Theo M.Thanh (DĐDN)

Ths Nguyễn Hữu Trí – Giảng viên khoa Luật, Học viện chính trị quốc gia TP HCM; Cử nhân kinh tế, thành viên HĐQT Công ty VITEC Phương Nam