TP.HCM: Khung giá đất còn xa với giá thực

Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và TP.HCM có mức giá như nhau. Theo HoREA, quy định Khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của 2 thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, cách làm này đã dẫn đến tình trạng giá đất trong “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phổ biến chỉ bằng khoảng 30-50% giá đất thực tế trên thị trường. Đây là điểm bất hợp lý vì không đảm bảo được nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai.

Giá trúng đấu giá 1 khu đất ở TP.HCM có thể gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Tuy nhiên, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai 2013 thì Chính phủ phải ban hành Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn 2019-2024, vì Khung giá đất hiện nay sẽ hết hiệu lực ngày 29/12/2019.

Ông Châu nêu dẫn chứng, căn cứ “Khung giá đất”, TP.HCM đã ban hành “Bảng giá đất” quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của Khung giá đất); Mức giá đất của đường Lê Duẩn, quận 1 là 110 triệu đồng/m2… HoREA nhận thấy UBND TP.HCM đã chưa sử dụng thẩm quyền được quy định mức giá đất trong Bảng giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất, theo quy định tại Khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Ngày 1/8/2019, UBND TP cũng đã ban hành quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố, quy định hệ số 2,5 đối với Khu vực 1, trong đó có quận 1. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2; Giá đất của đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường. Ví dụ: Năm 2014, đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1, diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá.

Theo ông Châu, không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại 2 đô thị đặc biệt Hà Nội, TP.HCM cũng bất cập và hạn chế.

HoREA đề nghị quy định “Khung giá đất” của các đô thị phù hợp với loại đô thị, tính đặc thù, sự khác biệt và tương quan giữa các đô thị trong cùng vùng kinh tế. Đối với 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) đề nghị quy định khung giá đất riêng. Riêng với đất đối với đô thị đặc biệt TP.HCM, HoREA nghiên cứu 3 phương án xây dựng Khung giá đất (mới). Theo đó:

Phương án 1: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; Tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; Giá tối đa: 330 triệu đồng/m2; Khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; Giá tối đa 260 triệu đồng/m2; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; Giá tối đa 200 triệu đồng/m2.

Theo Phương án 1 và căn cứ Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thành phố có thể quy định Bảng giá đất với mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với Khung giá đất. Như vậy, giá đất tối đa trong Bảng giá đất có thể là: Giá đất ở tối đa 429 triệu đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 338 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 260 triệu đồng/m2.

Đồng thời, khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, ví dụ: Hệ số Khu vực 1 năm 2019 là 2,5 lần thì giá đất tương ứng để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sẽ là: Giá đất ở tối đa 1,072 tỷ đồng/m2; Giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 845 triệu đồng/m2; Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 650 triệu đồng/m2.

Phương án 2: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; Tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; Giá tối đa: 246 triệu đồng/m2; Khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; Giá tối đa 195 triệu đồng/m2; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; Giá tối đa 148 triệu đồng/m2.

Phương án 3: Giữ nguyên mức giá tối thiểu; Tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay, như vậy: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; Giá tối đa: 215,4 triệu đồng/m2; Khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; Giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; Giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.