Tăng mức đặt cọc đấu giá đất: Bộ lọc cần thiết để chọn nhà đầu tư

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất (gọi tắt là dự thảo Nghị quyết về đấu giá đất) đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận. Điểm mới của dự thảo là quy định người tham gia phải đặt cọc từ 20% đến 50% giá khởi điểm, thay vì tối đa 20% như hiện nay.

Đây được xem là một trong những giải pháp mạnh nhằm ngăn chặn tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc” đã làm méo mó thị trường trong thời gian qua.

Đề xuất nâng mức đặt cọc lên 20 - 50% giá khởi điểm được xem là giải pháp mạnh để ngăn đầu cơ, “thổi giá rồi bỏ cọc”, lập lại kỷ cương thị trường đấu giá đất.

Theo Bộ Tư pháp, chỉ trong giai đoạn 2021 - 2023, đã có hàng chục phiên đấu giá đất trên cả nước bị hủy do người trúng bỏ cọc, gây thất thu ngân sách. Nhiều khu “đất vàng” bị treo sau đấu giá, chậm triển khai, ảnh hưởng trực tiếp đến quy hoạch và môi trường đầu tư. Cơ chế đặt cọc hiện hành vì thế được cho là chưa đủ sức ràng buộc, khiến đấu giá đất bị biến tướng thành cuộc “đặt cược” rủi ro.

Từ đó, việc nâng mức đặt cọc được đánh giá là biện pháp siết kỷ luật thị trường, nhằm buộc nhà đầu tư thể hiện năng lực thật và trách nhiệm tài chính trước khi tham gia đấu giá. Trong một cuộc họp vừa diễn ra, đại diện Bộ Công an nhận định, khi số tiền đặt trước đủ lớn, chỉ những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự, có kế hoạch sử dụng đất rõ ràng mới dám tham gia. Điều này không chỉ giúp thị trường minh bạch hơn, mà còn hạn chế tình trạng đẩy giá ảo, gây nhiễu loạn cục bộ ở các địa phương.

Dù vậy, cũng có ý kiến cho rằng mức đặt cọc 50% cần được áp dụng linh hoạt, tránh gây áp lực vốn cho doanh nghiệp nhỏ hoặc các dự án có quy mô vừa. Với các khu vực “nóng”, nơi giá đất thường bị đẩy lên cao, tỷ lệ 50% sẽ có tác dụng răn đe mạnh. Nhưng ở những địa phương cần thu hút đầu tư thật, nên cho phép áp dụng mức thấp hơn để không làm “nghẽn” dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp từ góc nhìn pháp lý, luật sư Tạ Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH Tạ Anh Tuấn, cho rằng việc nâng tỷ lệ đặt cọc là bước đi hợp lý và đúng pháp luật, bởi nó giúp sàng lọc sớm nhà đầu tư yếu kém, ngăn tình trạng “đặt cọc ảo” rồi bỏ cuộc giữa chừng.

“Một doanh nghiệp có năng lực thật sẽ không ngại ký quỹ lớn, vì họ nhìn dài hạn vào giá trị đất và kế hoạch khai thác. Vấn đề là phải đảm bảo quy định rõ ràng, minh bạch, tránh áp dụng tùy tiện ở từng địa phương”, ông nhấn mạnh.

Luật sư Tạ Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH Tạ Anh Tuấn.

Bên cạnh đó, luật sư Tuấn cũng lưu ý, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đi kèm cơ chế xác minh năng lực tài chính thực của người tham gia đấu giá, thông qua hồ sơ tín dụng, xác nhận ngân hàng hoặc bảo lãnh thanh toán. Đồng thời, phải xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đấu giá đất, giúp cơ quan quản lý kiểm soát được người tham gia, ngăn tình trạng lập nhiều pháp nhân khác nhau để lách quy định sau khi bị cấm.

Về quy định bồi thường toàn bộ thiệt hại khi bỏ cọc, vị luật sư đề nghị cần hướng dẫn cụ thể thế nào là “thiệt hại thực tế”, bởi nếu không xác định rõ, rất dễ phát sinh tranh chấp giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương. Mục tiêu là đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, nhưng không đẩy nhà đầu tư có thiện chí vào thế rủi ro pháp lý.

Nhìn tổng thể, theo luật sư Tạ Anh Tuấn việc tăng mức đặt cọc không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật, mà là bước chuyển quan trọng để khôi phục niềm tin vào kỷ cương thị trường đất đai. Khi rủi ro đầu cơ bị đẩy lùi, cơ hội sẽ mở ra cho những nhà đầu tư có năng lực thật, tầm nhìn dài hạn và cam kết đồng hành cùng sự phát triển của địa phương.

“Một chính sách chỉ thật sự có ý nghĩa khi vừa răn đe được sai phạm, vừa không làm nghẽn dòng vốn đầu tư thật. Nếu được triển khai minh bạch, có cơ chế giám sát hiệu quả và chế tài nghiêm minh, việc tăng mức đặt cọc sẽ trở thành bộ lọc chọn lựa tự nhiên, giúp thị trường đấu giá đất vận hành theo hướng công bằng, ổn định và bền vững hơn”, luật sư Tạ Anh Tuấn chia sẻ.