Siết tín dụng bất động sản: "Không nên hà khắc…cái gì cần siết thì siết, cần khuyến khích vẫn phải khuyến khích"

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có công văn yêu cầu các NH triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản (BĐS), chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp.. Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS khiến các doanh nghiệp bất động sản chới với.

Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra kiến nghị liên quan đến lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản của các ngân hàng thương mại. Theo đó, HoREA cho rằng, chủ trương siết tín dụng cho bất động sản là đúng, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai? Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu bất động sản.

"Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai là rất lớn. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu việc siết được thực hiện ngay sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai dang dở và từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết.

Đồng quan điểm với ông Châu, tiến sĩ Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia  cũng cho rằng 4 tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng cho bất động sản đạt 4,75% gấp 1,7 lần so với con số 4,2% năm ngoái. Điều này cho thấy nhu cầu về tín dụng cho bất động sản rất lớn. Chính vì thế, đối với tín dụng cho bất động sản cái gì cần siết thì siết, cần khuyến khích vẫn phải khuyến khích".

 "Ví dụ, đối với đầu cơ, thổi giá nhà đất khiến thị trường bất ổn, chúng ta không bao giờ bơm vốn bởi sẽ rất nguy cơ đối với cả người bơm lẫn người nhận bơm. Tuy nhiên, đối với những dự án lớn mang tính kích thích phát triển cả một vùng cần được khuyến khích. Và nhu cầu chính đáng vay vốn mua nhà ở của người dân vẫn phải được ưu tiên", ông Lực nhấn mạnh.

Cũng theo ông Lực, thị trường bất động sản tác động rất mạnh đến nền kinh tế. Nếu chúng ta siết một cách "hà khắc" tín dụng cho bất động sản sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hàng hoạt các ngành nghề khác: "Chúng ta đều biết tứ giác thông nhau Bất động sản – Ngân Hàng – Chứng khoán- Bảo hiểm. Một khi thị trường bất động sản bị khựng lại do thiếu vốn sẽ khiến 3 ngành còn lại tắc nghẽn". 

Bổ sung thêm ý kiến của ông Lực, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng chỉ ra rằng BĐS thuộc khu vực thị trường vốn, vừa là đầu vào và cũng là đầu ra của sản xuất. Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của 35 - 40 ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, kỹ thuật xây dựng… Bị cắt đứt "mạch máu" tín dụng, thị trường BĐS sẽ bị đình trệ hoàn toàn, cả phân khúc thanh khoản cao và phân khúc thanh khoản thấp, kéo theo sự giảm phát của cả nền kinh tế. Chúng ta ngăn chặn sốt giá BĐS và rủi ro lạm phát nhưng phải đủ thông minh để tránh rủi ro giảm phát sâu có tạo nguy cơ kinh tế đình trệ", GS. Đặng Hùng Võ cảnh báo.

Theo GS. Võ, chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì mới gây mất an toàn, vốn vay ngân hàng khó thu hồi. Ngược lại, với chủ đầu tư có uy tín, quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, pháp lý đầy đủ, thi công đúng tiến độ, chất lượng cao và thanh khoản tốt mọi việc vẫn trong tầm kiểm soát. "Việc ồ ạt siết tín dụng BĐS là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực yếu kém, sẽ không có tính thanh lọc làm lành mạnh thị trường cũng như không nuôi dưỡng được nhân tố tích cực dẫn dắt thị trường phát triển", vị chuyên gia chỉ rõ.

Có thể thấy, tín dụng giống như "máu" của doanh nghiệp, doanh nghiệp BĐS hiện nay chủ yếu trông vào hệ thống tín dụng. Nếu các chủ đầu tư không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án... Bị cắt tín dụng, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế, càng đẩy giá nhà tăng cao. Điều này đi ngược lại với mong muốn của cơ quan quản lý nhà nước về việc kéo giảm giá nhà ở. Ngoài ra, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Ở góc độ người mua, thực tế số lượng người vay vốn để đầu cơ BĐS không nhiều, nhất là mua đất, bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua BĐS hiện nay nhiều nhất đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Chính vì vậy, nếu siết tín dụng, nhu cầu sở hữu nhà của người dân cũng sẽ bị ảnh hưởng khi thiếu sự hỗ trợ vốn quan trọng từ Ngân hàng. Đặc biệt, hiện nay diện tích nhà ở tại Việt Nam rất thấp (đạt 23,2 m2/người, thấp hơn mức trung bình 25 m2/người của thế giới), việc tín dụng BĐS sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn, giấc mơ của người dân càng trở nên xa vời.