Thị trường địa ốc “nín thở” vì lãi suất

Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, quý I/2026 ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán tại TP.HCM và các địa phương lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Quý I/2026 thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán tại TP.HCM

Doanh nghiệp thu hẹp rổ hàng

Tình trạng khan hiếm nguồn cung được dự báo tiếp diễn trong quý II, khi toàn khu vực phía Nam chỉ có khoảng 5.000–7.000 căn hộ mới, tăng nhẹ khoảng 7% so với quý trước. Mức tăng này được đánh giá là khá khiêm tốn, thấp hơn đáng kể so với thông lệ và các dự báo trước đó.

Cùng góc nhìn, Knight Frank Vietnam cho biết nguồn cung căn hộ mở bán trong quý II tại TP.HCM sau sáp nhập dự kiến chỉ hơn 7.800 căn, trong đó khu vực nội thành chiếm khoảng 4.300 căn. Dù có cải thiện so với quý đầu năm, con số này vẫn chưa đạt kỳ vọng của thị trường.

Trong khi đó, Savills Vietnam nhận định lượng sản phẩm thực tế chào bán có thể chỉ đạt 60–70% kế hoạch ban đầu, do nhiều doanh nghiệp chủ động thu hẹp rổ hàng để giảm áp lực tiêu thụ. Theo ước tính, tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM năm nay chỉ khoảng 13.000 căn, thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu thực tế khoảng 50.000 căn mỗi năm – mức được thúc đẩy bởi tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số.

Sự thận trọng không chỉ thể hiện ở con số nguồn cung, mà còn rõ nét trong cách các chủ đầu tư tổ chức bán hàng. Nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì sự kiện giới thiệu dự án nhưng quy mô được thu gọn đáng kể. Không ít dự án điều chỉnh lượng sản phẩm tung ra thị trường từ 800–1.000 căn xuống còn khoảng 500–700 căn, nhằm thăm dò sức mua trước khi quyết định bước đi tiếp theo.

Diễn biến này đi ngược với chu kỳ tăng tốc thường thấy. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting chia sẻ, thông thường quý II là giai đoạn tăng tốc của thị trường, khi nguồn cung có thể tăng 30–50% so với quý I, thậm chí gấp đôi nếu điều kiện vĩ mô thuận lợi. Tuy nhiên, năm nay thị trường chịu áp lực đồng thời từ lãi suất cao, tín dụng bị kiểm soát và những bất ổn quốc tế khiến thanh khoản quý I giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 20–30% so với cuối năm trước. Điều này buộc doanh nghiệp phải dè dặt hơn trong việc triển khai dự án mới.

Dù lãi suất huy động đã có dấu hiệu hạ nhiệt, độ trễ chính sách khiến cả nguồn cung lẫn thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn, nhất là khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao. Trong bối cảnh room tín dụng còn hạn chế và môi trường toàn cầu nhiều biến động, các chủ đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn trước mỗi quyết định mở bán.

Lãi suất cao không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua. Ảnh:VA

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP.HCM cho rằng chi phí tài chính hiện là yếu tố chi phối lớn nhất. Lãi suất cao không chỉ làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người mua, kéo dài tiến độ ra hàng. Tâm lý thận trọng vì thế lan rộng, khiến nhiều doanh nghiệp ưu tiên quan sát thị trường thay vì tung sản phẩm ồ ạt.

Lệch pha cung cầu kéo dài

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ. Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại, giá bán khó giảm sâu trên diện rộng do chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng. Điều này tiếp tục tạo sức ép lên khả năng hấp thụ của thị trường.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung hiện vẫn nghiêng về phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Ngược lại, phân khúc vừa túi tiền – vốn có nhu cầu lớn vẫn khan hiếm, làm gia tăng sự lệch pha cung – cầu và có thể dẫn tới tình trạng giao dịch cục bộ ở một số phân khúc.

Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, năm 2026 sẽ chứng kiến sự dịch chuyển cạnh tranh từ số lượng sang chất lượng và mức độ an toàn của sản phẩm. Trong bối cảnh sức mua phục hồi chậm, các chủ đầu tư buộc phải chứng minh dự án an toàn hơn, dễ tiếp cận hơn và có khả năng khai thác tốt hơn.

Lợi thế theo đó sẽ thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chính sách bán hàng linh hoạt và hệ thống phân phối hiệu quả. Ngược lại, các đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc sản phẩm thiếu khác biệt sẽ gặp khó trong việc thu hút khách hàng.

Về phía cầu, người mua vẫn duy trì sự hiện diện trên thị trường nhưng với tâm thế thận trọng hơn, ưu tiên nhu cầu ở thực và kéo dài thời gian ra quyết định. Diễn biến này khiến thị trường khó xuất hiện các đợt tăng nóng trong ngắn hạn, nhưng đồng thời có thể tạo nền tảng ổn định và bền vững hơn về dài hạn.