Siết nguồn cho vay đặt cọc bất động sản: Cơ hội nhận ra doanh nghiệp thiếu năng lực

Siết nguồn cho vay đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Theo đó, NHNN đề xuất quy định các tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch bất động sản (BĐS) trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

NHNN nhận định, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai. Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Theo thống kê, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Thực tế, thời gian qua, doanh nghiệp BĐS thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức để đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư dự án đang "đánh tráo khái niệm" sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện để giao dịch đối với các BĐS hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong hạ tầng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật thì sẽ không có hiệu lực thi hành. Chủ đầu tư dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lí, nếu nhẹ có thể phạt hành chính mà nếu nặng là hình sự. Trong trường hợp này, thiệt hại về tài chính là những người góp vốn bởi hợp đồng vô hiệu.

Thanh lọc thị trường và doanh nghiệp thiếu năng lực

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.

Siết nguồn cho vay đặt cọc bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Theo đó, NHNN đề xuất quy định các tổ chức tín dụng (TCTD) không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch bất động sản (BĐS) trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện theo quy định; cấm cho vay để bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa…

NHNN nhận định, TCTD cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc BĐS hình thành trong tương lai. Về cho vay thanh toán tiền đặt cọc, nhiều tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, hầu hết các dự án BĐS sẽ chuyển nhượng chưa đủ điều kiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Theo thống kê, tính đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS của các tổ chức vào khoảng 2,288 triệu tỷ đồng, tăng 10,2% so với cuối năm 2021 và chiếm 20,44% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ vào khoảng 800.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng.

Thực tế, thời gian qua, doanh nghiệp BĐS thông qua văn bản ký kết với người dân như một hình thức để đặt cọc cho dự án nhằm huy động vốn. Nhiều chủ đầu tư dự án đang "đánh tráo khái niệm" sử dụng hình thức góp vốn thay thế cho việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh BĐS, điều kiện để giao dịch đối với các BĐS hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong hạ tầng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, các hợp đồng không phù hợp pháp luật thì sẽ không có hiệu lực thi hành. Chủ đầu tư dự án cũng sẽ bị pháp luật xử lí, nếu nhẹ có thể phạt hành chính mà nếu nặng là hình sự. Trong trường hợp này, thiệt hại về tài chính là những người góp vốn bởi hợp đồng vô hiệu.

Thanh lọc thị trường và doanh nghiệp thiếu năng lực

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mục tiêu của Dự thảo nhằm kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng.