Ngân hàng đua nhau phát mãi bất động sản

Rao bán nhiều lần vẫn ế

Mới đây, VietinBank chi nhánh Bến Lức phát đi thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay. Tài sản này là quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở chủ yếu tại khu vực phía Nam (TPHCM, Long An…) của 12 cá nhân. Cụ thể, 24 thửa đất (mục đích sử dụng chủ yếu là đất ở lâu dài và đất trồng cây lâu năm) có tổng giá khởi điểm hơn 824 tỉ đồng. VietinBank cũng rao bán một khách sạn 5 sao tại Đà Nẵng với diện tích hơn 1.200 m2, quy mô 236 phòng, giá khởi điểm 600 tỉ đồng.

Agribank chi nhánh Đống Đa cũng có thông báo về việc tổ chức đấu giá lần thứ 2 cho khoản nợ của Công ty CP Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) - chủ đầu tư của dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa). Tài sản đảm bảo cho khoản nợ của doanh nghiệp này gồm toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản đấu giá gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia - khu B tại Khu đô thị Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Giá khởi điểm cho khoản nợ lần này là gần 1.031 tỉ đồng, giảm hơn 110 tỉ đồng so với lần rao bán trước đó.

Tại TPHCM, Sacombank cũng đang rao bán 19 căn hộ thuộc dự án chung cư Xi Grand Court (256-258 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, TPHCM). Giá khởi điểm của những căn hộ này chỉ còn 77 tỉ đồng (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), giảm 2 tỉ đồng so với một năm trước (giảm 23,8 tỉ so với lần bán đầu tiên vào tháng 7/2020).

Trong số đó có sáu căn Penthouse (hiện trạng thô), trước đây giá rao bán các căn hộ này từ 6,6 – 9,8 tỉ đồng/căn, giờ chỉ còn 5,2 – 7,5 tỉ đồng/căn. Giá rao bán 870m2 diện tích sàn trung tâm thương mại tầng 5 của tòa nhà là 41 tỉ đồng (giảm 11,5 tỉ đồng); tầng hầm B1 với diện tích 13.258m2 giá rao bán là 220 tỉ đồng (giảm 169,2 tỉ đồng), sàn thương mại dịch vụ tầng 7 với diện tích 2.243,96 có giá rao bán 104 tỷ đồng (giảm 31,2 tỉ đồng).

19 căn hộ thuộc dự án chung cư Xi Grand Court (quận 10, TP HCM) được Sacombank rao bán nhiều năm, giảm giá hàng chục tỉ đồng vẫn ế.

Agribank chi nhánh Trung Tâm Sài Gòn cũng vừa thông báo bán đấu giá tài sản bảo đảm là 20 thửa đất vườn tại xã Hòa Phú, huyện Củ Chi, TPHCM với tổng diện tích 25.558 m2, tổng giá khởi điểm hơn 51 tỉ đồng.

Hay Vietcombank chi nhánh Bà Rịa cũng vừa thông báo phát mại tài sản bảo đảm của Công ty CP Diamond Key Holding, gồm ba quyền sử dụng đất có tổng diện tích hơn 10.400 m2 tại xã Thanh Phú Long, huyện Châu Thành, tỉnh Long An. Các thửa đất này được định giá hơn 19 tỉ đồng, giá khởi điểm rao bán hơn 15,5 tỉ đồng…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện nay, tổng giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng chiếm khoảng 70% tổng tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này lên đến 80-90% và lớn hơn nhiều lần tổng dư nợ cho vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản được các tổ chức tài chính đem ra phát mãi nhiều nhất khi khách hàng vay vốn vì nhiều lý do mà không trả được nợ.

Cẩn trọng khi mua

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, mua bất động sản phát mãi, thanh lý là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với mức giá khá hấp dẫn so với thị trường với giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính đảm bảo với các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.  Tuy nhiên bên cạnh đó cũng tiềm ẩn một số rủi ro, người mua cần cẩn trọng. Thứ nhất, cần định giá lại, do nhiều tài sản bảo đảm được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Trong khi, giá trị phát mãi thường có xu hướng định giá theo khoản nợ và khoản lãi phát sinh mà không sát với thực tế thị trường.

Thứ hai, người mua cần nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba, người mua cần lên phương án tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư bỏ ra để tránh “ham rẻ” vô tình lại dính vào vòng xoáy “nợ nần”.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – Giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM cho rằng, hiện nay các ngân hàng ồ ạt phát mãi để giảm tỷ lệ nợ xấu, vì thời gian qua ngân hàng khi cho vay không kiểm soát phương án sử dụng vốn, trong bối cảnh bất động sản tăng nhanh, nên có một số bất động sản định giá cao, giờ phát mãi gặp khó khăn. 

Ngoài ra, các các tài sản đảm bảo hiện nay chủ yếu là các dự án bất động sản, căn hộ dự án, toà nhà, đất nông nghiệp, kho bãi… nên rất khó phát mãi vì hầu hết là tài sản có giá trị cao.

“Tài sản chỉ thanh lý được khi thị trường sôi động, còn hiện nay thị trường đang khó khăn nên ngân hàng có rao bán cũng không ai mua cho dù có giảm giá đó không phải là chuyện bất thường. Phần lớn các sản phẩm bất động sản người mua đều vay ngân hàng ít ai mà mua bằng tiền mặt, trong khi đó các sản phẩm bất động sản ngân hàng thanh lý đều yêu cầu thanh toán tiền mặt” – ông Trần Nguyên Đán chia sẻ.