Khởi đầu một chu kỳ mới của thị trường nhà ở

Theo CBRE Việt Nam, căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm 2024 tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10 - 40% so với giai đoạn trước đó.

Thực tế, sau năm 2023 hạn hẹp nguồn cung mở bán mới, nguồn cung nhà phố/biệt thự mở bán trong năm 2024 đạt hơn 230 căn mở bán, gấp 8 lần so với năm trước. Nguồn cung mới lớn nhất trong năm đến từ dự án tại khu Tây (huyện Bình Chánh) mở bán hơn 130 căn từ đầu quý III. Các dự án mở bán mới khác đều có quy mô nhỏ, chỉ khoảng 10 - 50 căn/đợt mở bán. Với nhu cầu nhà ở duy trì cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đạt gần 80% trên số căn mở bán.

Giá bán sơ cấp của nhà phố/biệt thự tại TP Hồ Chí Minh đạt 310 triệu đồng/m2 đất tính đến quý IV/2024, tăng 13% theo năm nhưng đã giảm 1% so với thời điểm quý II/2024 có nguồn cung mới giá cao đến 680 - 900 triệu đồng/m2 đất từ các dự án tại khu vực Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung cho biết, hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng trong quý IV/2024; trong đó, phân khúc căn hộ hạng sang có vị trí thuận lợi kết nối với trung tâm tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá chuyển nhượng theo năm nổi bật nhất với mức tăng gần 14% so với năm ngoái.

Mặt khác, tuyến Metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 kéo theo các dự án nằm dọc tuyến, điển hình tại khu vực quận 2 và 9 trước đây của thành phố Thủ Đức, ghi nhận giá bán thứ cấp bình quân tăng 2 - 3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

Theo JLL Việt Nam, trong quý IV/2024, thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận 559 giao dịch thành công, với phần lớn các giao dịch đến từ khu vực phía Đông.

Đáng chú ý, tiếp nối sự thành công của đợt mở bán đầu tiên, giai đoạn 2 của Eaton Park (Gamuda Land, Thủ Đức) tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt với trên 95% căn hộ được tiêu thụ chỉ trong một quý chào bán. Một số dự án nổi bật khác như The OpusK (SonKim Land, Thủ Đức), Masteri Grand View (Masterise Homes, Thủ Đức) cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao tại các hoạt động tiền mở bán trong quý này.

Tại tỉnh Bình Dương, chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra giá chung cư Bình Dương hiện tăng trung bình từ 7 - 10% so với năm 2023, tùy dự án và khu vực. Mặt bằng giá tại đây phân hóa theo khu vực, trong đó thành phố Thuận An, Thủ Dầu Một có mức giá 40 - 60 triệu đồng/m2, còn thành phố Dĩ An nhờ có thêm một số dự án bình dân nên giá 35 - 45 triệu đồng/m2. Nhìn chung giá nhà Bình Dương khá cao nếu so với mặt bằng ở các tỉnh Long An (23 - 30 triệu đồng/m2), Đồng Nai (35 - 38 triệu đồng/m2).

Nhiều triển vọng từ thị trường nhà ở

CBRE Việt Nam nhận định, triển vọng trong những năm tới cho thấy nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại TP Hồ Chí Minh sẽ cải thiện nhờ vào các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Nguồn cung mới năm 2025 của thành phố dự kiến đạt khoảng 2.000 căn, gấp 8 lần so với năm 2024.

Hiện, UBND TP Hồ Chí Minh đang quyết liệt gỡ vướng pháp lý đối với các dự án trọng điểm, với tám dự án đã được xem xét giải quyết trong năm 2024 và 22 dự án tiếp tục tham mưu xử lý trong năm 2025. Cùng với việc các công trình hạ tầng quy mô lớn được cán đích vào năm sau, thị trường được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với năm 2024.

Theo Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê, trong bối cảnh thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang bị thống trị bởi phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng các dự án nhà ở thương mại có giá cả phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân, thị trường dự kiến đón nhận nhiều nguồn cung trong phân khúc giá thấp hơn trong năm 2025.

Các dự án này đa phần sẽ nằm ở khu vực ngoài phạm vi 10 km từ trung tâm. Những chính sách án hàng ưu đãi để đẩy mạnh kích thích nhu cầu người cũng sẽ tiếp tục trong thời gian tới.

Nhận xét chung về thị trường nhà ở, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung cho biết: “Năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường nhà ở. Thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định và bền vững hơn, khi có thời gian thích nghi với các luật sửa đổi cùng với các thông tư và hướng dẫn thi hành mới.

Điều này tạo ra một môi trường pháp lý rõ ràng, khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển dự án, đồng thời mở ra cơ hội cho nhiều người dân có thể tiếp cận và mua nhà dễ dàng hơn”.

Trước diễn biến giá chung cư trên địa bàn tỉnh Bình Dương đang tăng dần, Phó Tổng giám đốc DKRA Group Trần Hiếu cho rằng, đây là tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh nên giá bất động sản ít nhiều chịu ảnh hưởng từ đà tăng của thành phố này, nhất là những dự án nằm liền kề địa phận hai thị trường.

Theo đó, tác động tăng giá từ thị trường khu Đông TP Hồ Chí Minh lan rộng ra các khu vực lân cận và tạo ưu thế cho nhiều dự án Bình Dương triển khai gần đó. Nếu giá chung cư thành phố Thủ Đức (giáp Bình Dương) như Urban Green, Vạn Phúc City, Lumiere Boulevard, Elysian, Opus One... giá từ 75 - 120 triệu đồng/m2 thì ở phía Bình Dương hiện thấp hơn 30 - 50%.

Savills Việt Nam dự báo, từ nay đến 2027, tỉnh Bình Dương dự kiến có khoảng 20.000 - 24.000 căn hộ thương mại được triển khai. Trong số đó đa phần là dự án trung và cao cấp, giá trên dưới 40 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bất động sản Bình Dương được dự báo tiếp tục tăng trong các năm tới đây, nhất là với các vùng trung tâm đô thị hóa cao. Điều này sẽ kéo theo áp lực về nhà ở gia tăng ở thị trường này.