Hậu cần đô thị: nền móng tất yếu cho sự phát triển của thành phố

Sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị. Bất động sản hậu cần đô thị đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới truyền thông và giới đầu tư. Thông thường, đô thị logistics sẽ gắn liền với một loại hình cơ sở hạ tầng quan trọng phục vụ cho dịch vụ logistics như cảng biển quốc tế, sân bay quốc tế. Hậu cần đô thị lại lấy đô thị làm trung tâm, phục vụ chủ yếu cho nhu cầu tiêu dùng tại các thành phố.

Nguồn: Cushman & Wakefield

Hiện nay, do chi phí đất đắt đỏ và sự phản đối của các bên liên quan đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, các dự án hậu cần đô thị chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô. Theo số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4 2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5.5 triệu m2 sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2.2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

Tại TP HCM và Hà Nội, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Trong bối cảnh đất chật người đông, đến năm 2050, vùng đô thị TP. HCM sẽ có 28 – 30 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại lớn hơn đối với việc sử dụng đất hậu cần. Hiện tại đang có một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế. Việc thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi đầu tư thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố.

Trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển đổi sang xe tải điện, điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi lẽ xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Hệ thống hậu cần đô thị là nền móng cho sự phát triển của thành phố. Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố phải tham gia vào các giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ.