Để thị trường trái phiếu bất động sản phát triển minh bạch

Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý I/2022, có 48 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng. Tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng gần 14% so với cùng kỳ năm trước và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm hơn 24%, đạt 30.998 tỷ đồng.

Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm hơn 43%.

Thống kê của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup) cho thấy, trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới rất lớn, với giá trị phát hành trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm, chiếm từ 30 - 40% tổng giá trị phát hành. Tỷ trọng dư nợ trái phiếu chiếm khoảng 46% trong tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản. Đơn vị này đưa ra một con số dự báo rằng, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 - 3 năm tới.

Đánh giá về thị trường trái phiếu bất động sản, theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Thứ nhất, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Thứ hai, kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Thứ ba, tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Cũng liên quan tới việc phát hành ồ ạt trái phiếu, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đã từng đặt ra dự báo đầy lo ngại về sự bùng nổ của thị trường trái phiếu. Theo vị chuyên gia này, điều khiến ông đưa ra lo ngại là bởi nhà đầu tư cá nhân chỉ nhìn vào lãi suất cao mà không dựa trên sức khoẻ của doanh nghiệp. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu trong thời điểm dịch bệnh, cảnh báo nguy cơ vỡ nợ. "Nguy cơ vỡ bom nợ trái phiếu dần hiện rõ, đặc biệt là trái phiếu bất động sản", ông Hiếu đặt ra lo ngại.

Để thị trường trái phiếu bất động sản phát triển minh bạch

Tại một hội thảo diễn ra mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu là dòng tiền chính nuôi thị trường bất động sản. Hai nguồn vốn này chiếm 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu.

Theo TS. Nghĩa, vốn ngân hàng chiếm chủ yếu nhưng 5 - 6 năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu doanh các doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm 30 - 35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp địa ốc. 

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, trái phiếu là thị trường tạo vốn rất tốt cho bất động sản. Nhưng theo ông Hiếu, vấn đề quan trọng nhất là cần đảm bảo điều kiện trả nợ của các doanh nghiệp phát hành.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, một mặt Việt Nam cần khuyến khích doanh nghiệp phát hành trái phiếu để giảm gánh nặng cho ngành ngân hàng, nhưng mặt khác cũng cần có quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo phát triển bền vững của thị trường trái phiếu.

Một số quy định cần đem vào thực tế để sàng lọc các doanh nghiệp và chỉ nên cho các doanh nghiệp đủ điều kiện mới được phát hành trái phiếu, không thể để phát hành đại trà, tạo ra rủi ro cho thị trường. Những quy định về nhà phát hành bao gồm các tiêu chí, sức khỏe tài chính như: thời gian có mặt trên thị trường bao lâu, những chỉ số về tài chính, chỉ số về đòn bẩy tài chính , tỷ lệ thanh khoản, tỷ lệ ROA, ROE… phải được đưa ra. Các báo cáo tài chính của họ phải được kiểm toán độc lập, đảm bảo tính trung thực, chính xác.

Trong báo cáo thị trường mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã kiến nghị sửa đổi Nghị định 153 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Bộ Xây dựng còn kiến nghị Bộ Tài chính theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.