Đấu giá đất Thủ Thiêm có ảnh hưởng khung giá đất TP.HCM?

Ngày 10/12, 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) đã được đưa ra đấu giá, thu về hơn 37.000 tỷ đồng cho ngân sách, với giá bình quân 1,244 tỷ đồng cho mỗi m2, gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Trong đó, khu 3-12 rộng 10.059m2 đã được một nhà đầu tư chi tới 24.500 tỷ đồng để mua trọn, tương đương 2,4 tỷ đồng cho mỗi m2, gấp 8,3 lần mức khởi điểm sau 70 vòng đấu.

Phiên đấu giá "điên rồ" thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, với phần đa đều đánh giá đây là mức bỏ giá "phi lý" và có động cơ khác ngoài việc đơn thuần đấu giá đất để đầu tư, kinh doanh.

Để có thêm góc nhìn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Phan Văn Ngoan, Viện trưởng Viện kinh tế Xanh.

Việc đấu giá công khai minh bạch là tôn trọng quy luật của thị trường Ông Phan Văn Ngoan

Liệu kết quả đấu giá cao vậy có phải là chỉ làm lợi cho số ít người, nhưng số đông người bị thiệt hại như nhiều ý kiến đánh giá?

Ông Phan Văn Ngoan: Trước hết, cần nhấn mạnh rằng chúng ta đang nói về giá của “mảnh đất vàng” còn lại Thủ Thiêm, chứ không nói chung cho tất cả các mảnh đất khác. Đó là một sản phẩm đã hoàn chỉnh hạ tầng xung quanh, chỉ chờ khai thác, chứ không cần khai phá hay chuyển đổi công năng nữa. Đó là thành quả đầu tư phát triển của thành phố và nhân dân nhiều năm nay. Nên đó là tài sản của thành phố, cần được bán với giá tốt nhất.

Về mặt chính quyền, với vai trò là người điều phối quản lý tài nguyên đó, để mang lại lợi ích lớn nhất cho toàn dân, tôi cho rằng TP.HCM đã làm tốt vai trò này.

Các cơ quan của TP.HCM đã đưa ra mức giá sàn khởi điểm hấp dẫn, thu hút đông đảo các nhà đầu tư. Thành phố chỉ đưa ra giá sàn khởi điểm, còn mức giá thực để trúng đấu giá là tuỳ thuộc vào mục tiêu kinh doanh của các doanh nghiệp tham gia phiên đấu giá, mức giá này TP.HCM không áp đặt được mà do các doanh nghiệp tham gia chốt giá.

Việc đấu giá công khai minh bạch cũng tôn trọng quy luật của thị trường, trong đó Nhà nước chỉ có chức năng “Công nhận giá đấu cao nhất” hợp lệ tại phiên đấu giá đúng pháp luật qui định về thủ tục đấu giá, chứ không can thiệp vào giá đấu giá.

Đương nhiên, chúng ta cũng không thể áp một mức giá trần cho phiên đấu giá, vì điều này đi ngược lại các quy luật về kinh tế, cũng không có một cơ sở nào để đưa ra mức giá trần. Trong khi tiền thu về cho ngân sách từ việc bán miếng đất vàng hiếm hoi này là cần thiết để phục vụ các mục tiêu xã hội của thành phố.

Kết quả đấu giá cao liệu có ảnh hưởng đến khung giá đất và quá trình định giá đóng tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản?

Ông Phan Văn Ngoan: Chúng tôi không đồng ý quan điểm này. Cần khẳng định đấu giá thành công với mức cao không ảnh hưởng tới quá trình định giá, làm ảnh hưởng tới việc giao đất như nhiều người lo ngại. Đây là hai vấn đề bản chất hoàn toàn khác nhau. Tôi xin nhắc lại, giá trúng đấu giá không phải do Nhà nước quy định, mà thực ra đây là “giá đấu” do các doanh nghiệp đưa ra và Nhà nước công nhận giá cao nhất. Nhà nước không có vai trò định giá trúng đấu giá mà chỉ có vai trò công nhận giá cao nhất của doanh nghiệp trúng đấu giá mà thôi. Còn việc áp giá cho việc đóng tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản bản chất là “do Nhà nước quy định” được thể hiện trong khung giá đất hoặc giá “tham chiếu thị trường” số đông. Giá này phản ánh giá trị quyền sử dụng đất biến động trong một quá trình phát triển kinh tế xã hội nhất định.

Cho nên có thể khẳng định không thể lấy giá đấu giá trúng ở mức cao nhất trong một cuộc đấu giá chỉ một vài doanh nghiệp tham gia, Nhà nước không tham gia vào định giá (mà chỉ “Công nhận giá đấu cao nhất”), để áp dụng cho việc “Nhà nước định giá” cho số đông các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản thông thường, vì bản chất pháp lý khác nhau, cơ sở hình thành giá khác nhau và chủ thể tham gia số lượng và tính chất khác nhau.

Ông đánh giá thế nào về hiệu ứng của phiên đấu giá?

Ông Phan Văn Ngoan: Thành phố đã làm tốt việc của mình. Việc còn lại là chúng ta cần chờ đợi doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ của mình đã cam kết.  Nhưng phiên đấu giá này truyền đi rất nhiều tín hiệu tích cực.

Công khai, minh bạch tôi cho rằng là yếu tố cốt lõi của cuộc đấu giá lần này. Ngay gần đây thôi, chúng ta biết rằng một số địa phương vẫn đang xảy ra những diễn biến phức tạp khi giao “đất vàng” không qua đấu giá, với giá trị thấp hơn giá trị thật rất nhiều. Nên nếu giải quyết không tốt, không công khai minh bạch, sẽ để lại rất nhiều hệ luỵ.

Tôi rất đồng tình với ý kiến của TS Võ Trí Hảo trên báo chí rằng phiên đấu giá truyền đi nhiều tín hiệu tới thị trường bất động sản, rằng từ nay cách làm (phân bổ đất công) sẽ khác với trước rất nhiều, theo hướng minh bạch hơn, doanh nghiệp đầu tư có thể có tỉ suất lợi nhuận thấp hơn nhưng an toàn hơn, bảo đảm tiến độ hơn.

Xin trân trọng cám ơn!