Cuối năm, nên mua bất động sản nghỉ dưỡng?

Theo TS Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác với bất động sản nhà ở. Chu kỳ hoàn vốn của một bất động sản nhà ở thường rơi vào 3-5 năm, nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng như khách sạn hoặc resort thì thời gian hoàn vốn rơi vào 8-10 năm, tương ứng với tỷ suất sinh lời 10-12/năm.

Với những doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng bằng đòn bẩy tài chính lớn, thì 2020-2021 thực sự là những năm rất là khó khăn với họ. Bởi vì nguồn thu không có nhưng họ vẫn phải trả lãi ngân hàng. Nhưng một dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường có một phần chủ đầu tư tự khai thác kinh doanh và một phần bán cho nhà đầu tư cá nhân. Những nhà đầu tư thứ cấp này mua rồi sau đó gửi lại cho đơn vị vận hành để khai thác kinh doanh chung toàn dự án. Đối với những chủ đầu tư đã bán được một phần như vậy rồi thì hầu như họ đã thu hồi được vốn.  Khó khăn hiện tại là làm sao sao để khai thác kinh doanh với những khách sạn hoặc là condotel đó.

Theo ông Khương, một đối tượng khác cũng chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh này này là những nhà đầu tư tư thứ cấp. Mua condotel hoặc bungalow rồi giao lại cho chủ đầu tư khai thác kinh doanh để kiếm lời. Với những nhà đầu tư có cái nhìn trung và dài hạn thì khó khăn này là bình thường. Vì chúng ta cũng phải xác định những khoản đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, cao ốc văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ cần thời gian hoàn vốn lên đến 8-10 năm. Trong thời gian đó luôn có những biến động về kinh tế hoặc thị trường mà nhà đầu tư phải dự phòng trước cho những rủi ro. Những rủi ro như dịch bệnh, thiên tai, hỏa hoạn là bất khả kháng và sẽ gây ra những thiệt hại rất nặng nề cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam cho rằng,  BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều tiềm năng có cơ hội phát triển trong tương lai. BĐS nghỉ dưỡng và ngành du lịch gắn liền với nhau. Ngành du lịch là ngành được quan tâm, khi mở cửa kinh tế, ngành này có dấu hiệu phục hồi, là đòn bẩy cho thị trường BĐS phát triển.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, chọn mua BĐS nghỉ dưỡng nên chọn các địa phương đã phát triển về du lịch, các chủ đầu tư xây dựng được hệ sinh thái lớn. Ở giai đoạn này, người mua nên hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, đắc biệt chọn dự án có đơn vị khai thác vận hành 5-6 sao, để đảm bảo câu chuyện biên lợi nhuận. 

Theo TS Khương, một dự án từ giai đoạn triển khai cho đến khi ra được sản phẩm thường mất 2-3 năm. Với những chủ đầu tư đã sẵn sàng quỹ đất, đây chính là thời cơ của họ. Hiện tại chúng ta đang ở thời điểm tháng 1q/2021, nhưng những chủ đầu tư này phải mấy 6 tháng đến một năm mới có giỏ hàng ra thị trường.

"Còn để các dự án này đi vào vận hành thì tôi nghĩ ít nhất phải đến cuối năm 2022, nên câu chuyện cũng không có gì bất ngờ lắm. Tại một số địa phương như Bình Thuận, Nha Trang, Tuy Hòa và Quy Nhơn… có một số dự án đang triển khai. Nhưng riêng khâu xin giấy phép xây dựng, làm cơ sở hạ tầng thường đã mất 6-9 tháng. Nhưng điều này cũng cho thấy sự năng động của các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước. Bởi vì lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng đa phần đều do các doanh nghiệp nội địa đầu tư và phát triển. Các doanh nghiệp nước ngoài chiếm một tỷ lệ rất nhỏ và thường chỉ tham gia vào khâu vận hành, quản lý. 70-80% vốn phát triển các dự án này đều đến từ trong nước", ông Khương nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, đây là một cơ hội rất tốt nếu chúng ta sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, bởi vì các nhà đầu tư sẽ mất 1-2 năm để chờ thị trường du lịch hồi phục. Với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, đây là thời cơ tốt để lựa chọn sản phẩm đầu tư mà trước đây chúng ta không có cơ hội.  

Trong bối cảnh bình thường, rất ít nhà đầu tư muốn bán hoặc chuyển nhượng bất động sản nghỉ dưỡng. Mặc dù mức sinh lời chỉ đạt 6-7%. Nếu nhìn ở góc độ tài chính, đây là một tài sản rất đắt bởi bỏ ra 100 đồng mà mỗi năm chỉ có thêm 6-7 đồng; nhưng muốn mua cũng không có ai bán. Nên đây chính là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và có tầm nhìn dài hạn về thị trường du lịch Việt Nam.