Bất động sản vệ tinh “chiếm sóng” thị trường phía Nam

Theo bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, từ nay đến 2027, thị trường căn hộ TP HCM dự kiến đón nhận thêm hơn 40.000 căn mới, trong đó TP Thủ Đức chiếm đến một nửa. Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung dự kiến có khoảng 4.000 căn đến từ 19 dự án sắp ra mắt; riêng khu vực Thủ Đức đã đóng góp khoảng 30% nguồn cung.

Người mua nhà tại TP HCM có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận

Có thể thấy, với vị trí chiến lược cùng cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, TP Thủ Đức thu hút sự quan tâm của cả chủ đầu tư lẫn người mua cá nhân.

"Trong thời gian qua, đầu tư cơ sở hạ tầng của TP HCM tập trung mạnh về hướng Đông. Do đó, sự quan tâm đối với thị trường Thủ Đức diễn ra không chỉ từ khi có quy hoạch mới mà đã có từ lâu", bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP HCM nhận định.

Thị trường khu Đông hoạt động tích cực

Theo bà Hương, có nhiều yếu tố khiến khu vực này luôn nằm trong "tầm ngắm" của các chủ đầu tư và người mua. Thứ nhất, TP Thủ Đức được quy hoạch với nhiều phân khu có vị trí chiến lược. Bán đảo Thủ Thiêm với vị trí liền kế khu trung tâm được quy hoạch trở thành trung tâm tài chính mới, với quỹ đất sạch và quy trình đấu giá công khai đã thu hút được nhiều chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư nước ngoài.

Năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 20 tỷ đồng chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp TP HCM

Tuy nhiên, một số vướng mắc pháp lý thời gian qua đã khiến sự phát triển khu vực này chậm hơn so kế hoạch. Trong thời gian tới, các chủ đầu tư kỳ vọng các cấp chính quyền sớm công bố lộ trình đấu giá và khung pháp lý rõ ràng để tham gia thị trường một cách minh bạch và thuận lợi hơn.

Đi xa hơn, quận 9, quận 2 cũ và quận Thủ Đức đang tiếp tục hình thành các đô thị vệ tinh. Bên cạnh những khu vực đã phát triển như Thảo Điền hay An Phú, các khu vực như làng đại học hay khu công nghệ cao hiện vẫn còn các quỹ đất sẵn sàng đón dòng vốn đầu tư lớn với tiềm năng thu hút lao động cũng như tiếp tục phát triển các khu dân cư mới.

"TP Thủ Đức có lợi thế lớn khi là cửa ngõ kết nối trung tâm TP HCM đến các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và nhận được sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng trong nhiều năm qua. Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, khu vực này luôn là điểm đến hấp dẫn của chủ đầu tư cũng như người mua nhà. Mặt bằng giá bán và nguồn cung tại đây liên tục tăng nhưng vẫn có tỉ lệ hấp thụ tốt, chứng tỏ tiềm năng lớn của khu vực", bà Hương nói.

Đối với bất động sản thương mại, phân khúc này thường phát triển sau thị trường nhà ở một nhịp. Khi cộng đồng dân cư gia tăng và ổn định, nhu cầu thương mại sẽ tăng theo. Thêm nữa, tuyến Metro Line 1 vừa đi vào hoạt động là động lực quan trọng thúc đẩy các dự án thương mại, đặc biệt là bán lẻ và văn phòng.

Khan hiếm bất động sản vừa túi tiền

Cũng theo báo cáo thị trường quý IV/2024 của Savills Việt Nam, năm 2024, phân khúc nhà phố, biệt thự cao cấp trên 20 tỷ đồng/sản phẩm chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp tại TP HCM. Điều này khiến người mua tầm trung khó tiếp cận phân khúc nhà liền thổ trên địa bàn. Thay vào đó, họ có xu hướng chuyển sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai…

Tại Bình Dương, giá sơ cấp trung bình thấp hơn đến 80% so với TP HCM, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2024 đạt 65% (cao hơn 22%), tập trung ở các sản phẩm dưới 10 tỷ đồng. Còn tại Đồng Nai, giá sơ cấp trung bình thấp hơn 70% so với TP HCM, đạt tỷ lệ hấp thụ 78% (cao hơn 35%), chủ yếu tại phân khúc có giá 15 – 20 tỷ đồng.

Sự dịch chuyển này không chỉ diễn ra ở phân khúc nhà phố, biệt thự mà còn thể hiện rõ ở thị trường căn hộ. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đang rất khan hiếm. Trong khi đó, giá căn hộ tại một số khu vực như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An dao động quanh mức 30 – 40 triệu đồng/m2 thông thuỷ, phù hợp với nhiều người mua nhà có ngân sách vừa phải. Chính điều này đã giúp lượng giao dịch căn hộ tại Bình Dương trong năm qua tăng hơn 200% so với năm trước đó.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TP HCM nhận định: "Nguồn cung mới khiêm tốn tiếp tục kìm hãm nhu cầu. Tuy nhiên triển vọng sẽ tích cực hơn với việc các dự án mới đang được triển khai dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm tại khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận".Thị trường khu Đông