Bất động sản công nghiệp: “Miếng bánh” ngon không dễ ăn

Vừa qua, Tập đoàn Hòa Phát đã ký biên bản ghi nhớ về việc nghiên cứu đầu tư 3 dự án tại Khu Kinh tế Nam Phú Yên với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 120.000 tỷ đồng. 

Bất động sản khu công nghiệp được cho là “ngôi sao sáng” đang ngày càng thu hút nhiều doanh nghiệp.

Cuộc đua “lấn sân”

Các dự án này gồm: Cảng Bãi Gốc; Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hòa Tâm; và Dự án Khu liên hợp Gang thép Hòa Phát tại Khu công nghiệp Hòa Tâm.

Vào năm 2023, Hoà Phát cũng đã trúng thầu 2 dự án đô thị tại Hưng Yên và Phú Thọ với tổng mức đầu tư là 10.000 tỷ đồng. Không chỉ vậy, doanh nghiệp này còn đề xuất đầu tư, tài trợ quy hoạch các dự án quy mô lớn tại một số khu vực như Khánh Hòa, Hải Dương, Cần Thơ, Đắk Nông...

Hay như Công ty CP Tập đoàn Hà Đô đã đề xuất tỉnh Ninh Thuận về việc cho phép khảo sát, lập quy hoạch dự án Cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2 với diện tích gần 100ha gần Khu công nghiệp Cà Ná.

Được biết, Hà Đô là chủ đầu tư của nhiều dự án chung cư, khu đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM… Đây là lần đầu tiên doanh nghiệp này thể hiện tham vọng “lấn sân” sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

Theo chia sẻ từ doanh nghiệp này, trong năm 2024, Hà Đô sẽ tập trung thúc đẩy đầu tư các khu công nghiệp tại nhiều địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Quảng Ninh… nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh.

Tương tự, Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cũng đang có xu hướng “lấn sân” vào bất động sản công nghiệp. Vừa qua, doanh nghiệp này được chấp thuận đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Đông Anh (Hà Nội), với quy mô sử dụng đất khoảng hơn 299 ha và 2 giai đoạn.

Việc các doanh nghiệp tay ngang "lấn sân" vào bất động sản công nghiệp được cho sẽ gặp không ít rủi ro.

Theo đánh giá từ FiinRatings, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn sẽ phát triển ổn định nhờ nhu cầu cao của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Ngoài ra, các dự án đầu tư công cũng được Chính phủ đặc biệt quan tâm, qua đó nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng cho liên kết vùng.

Rủi ro cũng không ít

Dù được xem là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhất hiện nay, nhưng các chuyên gia cho rằng việc các doanh nghiệp tay ngang nhảy vào thị trường bất động sản công nghiệp không phải là ít rủi ro.

Ví dụ, để đầu tư một dự án khu công nghiệp, doanh nghiệp cần có khoản tài chính không hề nhỏ khoảng vài nghìn tỷ đồng. Do đó, nếu muốn tham gia phát triển lĩnh vực này thì yêu cầu các doanh nghiệp phải kiên nhẫn bởi đây là khoản đầu tư dài hạn. Chưa kể đến quá trình thực hiện thủ tục pháp lý (giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch…) còn mất nhiều thời gian.

Điều đặc biệt là lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp không phải dễ dàng đạt được. Nhiều “ông lớn” có truyền thống trong lĩnh vực này cũng đối mặt với tình cảnh thua lỗ. Như CTCP Long Hậu cũng ghi nhận doanh thu thuần giảm 34% so với cùng kỳ năm trước; hay mức doanh thu trong 3 tháng đầu năm 2024 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng giảm 93% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, việc “lấn sân” này cũng chứng kiến không ít thất bại cho các “ông lớn”. Đơn cử như Công ty CP Nam Việt đã phải giải thể công ty con mới thành lập trong lĩnh vực bất động sản chỉ sau 1 năm thành lập.

Liên quan đến vấn đề này, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Soho Vietnam cho biết, trong ngắn hạn, thông tin mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản thường tạo kỳ vọng về sự đột phá doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Để kỳ vọng này được xây dựng trên một nền tảng chắc chắc, nhà đầu tư cần xem xét và tìm hiểu kỹ lợi thế của doanh nghiệp trong lĩnh vực này, chiến lược đầu tư cụ thể ra sao...

Ngoài ra, ông Cần khuyến nghị rằng, đối với những doanh nghiệp đầu tư ồ ạt chạy theo lợi nhuận trong khi nguồn vốn và năng lực hạn chế sẽ có khả năng đối diện với tình trạng làm ăn thua lỗ. Bài học của những doanh nghiệp thất bại trước chính là “vết xe” mà hiện tại các doanh nghiệp cần tránh đi vào.