Bất động sản bước vào chu kỳ thanh lọc mới

Hết thời đầu tư “ăn xổi”

Thị trường địa ốc đang bước vào một giai đoạn vận hành khác biệt so với các chu kỳ trước. Nếu như trước đây, nhà đầu tư có thể tận dụng đòn bẩy ngân hàng để mua – bán nhanh trong vài tháng và hưởng chênh lệch, thì nay mọi quyết định đều phải dựa trên bài toán dài hạn: pháp lý, dòng tiền và khả năng chịu đựng rủi ro.

Theo TS Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm thay vì cập nhật hằng năm. Cơ chế này giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư trung và dài hạn, hạn chế tình trạng “bắt sóng” giá đất tăng đột biến.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 đã bỏ yêu cầu “đồng thuận 100%” khi thu hồi đất. Dự án có thể triển khai nếu đạt đồng thời 75% diện tích và 75% số chủ sử dụng đất đồng ý. Quy định mới góp phần tháo gỡ nhiều dự án bị đình trệ kéo dài, song cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về việc rà soát quy hoạch và tính pháp lý trước khi xuống tiền, đặc biệt với các dự án ven đô.

Ở chiều vốn, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát chặt. Các khoản vay phục vụ đầu tư thứ cấp bị siết mạnh, trong khi nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp được ưu tiên. Theo vị chuyên gia, giai đoạn tới sẽ không còn chuyện ngân hàng “rót” vốn dễ dàng cho hoạt động lướt sóng; người vay phải chứng minh năng lực trả nợ bằng thu nhập thực tế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định thị trường mới không dành cho dòng tiền nóng. Nhà đầu tư muốn tồn tại phải hướng tới hiệu quả bền vững thay vì lợi nhuận tức thời. Uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng trở thành yếu tố cạnh tranh then chốt khi thị trường bước vào quá trình thanh lọc.

Những dự án bất động sản bảo đảm chất lượng xây dựng, pháp lý minh bạch và tiềm năng tạo dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế. Ảnh:VA.

Về dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng giá bất động sản khó tái diễn các đợt tăng nóng 30–50% trong thời gian ngắn, nhưng cũng khó giảm sâu nhờ lực đỡ từ nhu cầu ở thực, tăng trưởng kinh tế và đầu tư hạ tầng. Tuy vậy, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao, những dự án định giá vượt xa giá trị thực hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh có nguy cơ “đóng băng” giao dịch.

Giá trị sử dụng thực trở thành thước đo

Dưới tác động của khung pháp lý mới và dòng vốn tín dụng bị kiểm soát, câu hỏi của nhà đầu tư không còn là “mua gì để bán nhanh”, mà là “tài sản nào tạo ra giá trị bền vững”.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết: “Phần lớn người mua có nhu cầu ở thực vẫn dè dặt trước quyết định mua nhà ở do giá bán cao và sản phẩm mở bán chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp. Nhu cầu ở thực (gồm mua và cho thuê dài hạn) sẽ là động lực dẫn dắt chính trong năm 2026.”

Nhận định này cho thấy trục vận động của thị trường đang dịch chuyển rõ rệt về phía nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dài hạn. Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và mức độ cạnh tranh cao hơn, những tài sản bảo đảm chất lượng xây dựng, pháp lý minh bạch và tiềm năng tạo dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế.

Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao hơn so với giai đoạn trước cũng tạo áp lực đáng kể lên nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi gửi tiết kiệm trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn, bất động sản muốn thu hút dòng tiền phải chứng minh được hiệu quả khai thác thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Ở tầm dài hạn, cơ hội vẫn hiện hữu tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới. Các tuyến vành đai, metro và mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa tăng trưởng mới.