Bất động sản ăn theo khu công nghiệp: Nan giải bài toán vận hành

Bất chấp các khó khăn toàn cầu, đầu tư trực tiêp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tiếp tục gia tăng mạnh mẽ với sự mở rộng sản xuất của loạt tập đoàn đa quốc gia.

Dự án Khu nhà phố thương mại của Công ty cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Bình Dương vẫn dang dở, vắng người đến ở dù đã xây dựng xong phần thô từ lâu. Ảnh: ĐĐK

Theo báo cáo mới đây của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) bất động sản công nghiệp trong các năm qua hầu như không giảm nhiệt, cầu luôn cao hơn cung gấp nhiều lần. Làn sóng đầu tư mạnh mẽ đã thu hút làn sóng dịch chuyển của công nhân, người lao động, tập trung về các địa phương nóng như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Đà Nẵng… để làm việc.

Không dễ “ăn theo”

Theo đó, nhu cầu nhà ở cho giới chuyên gia, công nhân gia tăng vì thế cũng tăng cao, khiến bất động sản gần khu công nghiệp đã trở thành tâm điểm được các nhà đầu tư "săn đón".

Trong khi đó, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp trọng điểm, hàng loạt dự án khu dân cư, khu đô thị mới triển khai trong bán kính gần 5- 10 km tạo nên một hệ sinh thái phục vụ nhu cầu sinh hoạt, giải trí cho lao động làm việc tại đây.

Tuy nhiên, thực tế bên cạnh việc thu hút đầu tư, xây dựng, bài toán vận hành ở nhiều khu nhà ở “ăn theo” khu công nghiệp vẫn còn nan giải, nhiều dự án xây dựng xong bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Đơn cử, tại Bắc Ninh, chỉ riêng trong Dự án VSIP Bắc Ninh có tới 246 biệt thự của Công ty cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Bình Dương và 160 biệt thự do Công ty cổ phần Đệ Tam làm chủ đầu tư đã hoàn thiện từ lâu nhưng vẫn bỏ hoang. Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Kinh doanh và Đầu tư Bình Dương khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng đối với 155 biệt thự tại đây, dù công ty đã chuyển nhượng từ năm 2022.

Hay tại Đà Nẵng, tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Khu công nghệ thông tin tập trung Đà Nẵng– Danang IT Park. Được kỳ vọng là “Thung lũng silicon Đà Nẵng”, nhằm đáp ứng môi trường sống cho các chuyên gia, dự án Khu chuyên gia và công viên sinh thái nằm trong khuôn viên Danang IT Park được xây dựng trên tổng diện tích 26ha, tổng mức đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng.

Với tiến độ xây dựng khá nhanh, dự án trên được triển khai năm 2021, dự kiến hoàn thành trong năm 2022, song đến nay dự án đang tạm dừng xây dựng, hàng loạt căn biệt thự thi công dang dở, bỏ không thời gian dài khiến cỏ cây mọc um tùm, dây leo bò kín, gây lãng phí.

Giải bài toán vận hành

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết không thể phủ nhận việc bất động sản đang hưởng lợi từ làn sóng phát triển khu công nghiệp. Nhu cầu nhà ở phục vụ các khu công nghiệp là rất lớn và đã tạo nên những dòng dịch chuyển đầu tư.

Song, ông Châu cho biết không phải khu đô thị, khu dân cư nào triển khai gần các khu công nghiệp đều sẽ thành công. Một vấn đề nữa đó là các thông tin về dự án có thể bị đồn thổi và tô vẽ thái quá. Trên thực tế không ít dự án nằm ở khu vực vùng sâu vùng xa, các khu đất hoang được tô vẽ gần khu công nghiệp nhưng hoàn toàn không có tiềm năng. Nếu không may đầu tư vào, người đầu tư rất khó có cơ hội sinh lời. Do đó, nên có giải pháp phát triển đồng bộ dựa trên nhu cầu nhà ở thực tại các khu công nghiệp và có giải pháp quy hoạch và phát triển dòng sản phẩm phù hợp cho từng thị trường.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, sự bùng nổ của bất động sản công nghiệp đã diễn biến mạnh mẽ trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp “chớp cơ hội” gom đất xây khu đô thị nhằm đón sóng đầu tư.

Tuy nhiên, cho đến khi dự án xây xong, các vấn đề về môi trường để đảm bảo chất lượng sống, vận hành lại đặt ra những bài toán lớn khó giải. Tình trạng chung của các khu đô thị có vị trí quá gần khu công nghiệp thường khó thu hút người dân đến ở do các ảnh hưởng bởi ô nhiễm môi trường, hạ tầng xã hội không được đầu tư đồng bộ.

Do đó, theo ông Toản, trong bối cảnh phát triển khu công nghiệp tiếp tục gia tăng, việc thu hút đầu tư bất động sản ăn theo khu công nghiệp cần được các địa phương tính toán kỹ về quy hoạch, yêu cầu năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Về phía nhà đầu tư cá nhân, cần xem xét kỹ bài toán về giá, vị trí, quy hoạch, tiềm năng tạo thị của dự án đó. “Đích đến của đầu tư bất động sản là tạo dòng tiền thông qua việc vận hành, đã qua thời đầu cơ lướt sóng, các nhà đầu tư cần tỉnh táo và cẩn trọng hơn” – ông Toản lưu ý.