“Giá bất động sản đã giảm nhưng chưa như kỳ vọng”

Theo PGS.TS Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhận định, thị trường địa ốc đang có sự lệch pha cung cầu. Riêng về nguồn cung của thị trường bất động sản, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đến cuối quý III/2022 chỉ có 17 dự án với 4.123 căn, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Cũng theo ông Chung, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%.

Trong khi đó về nguồn cầu, vị chuyên gia này phân tích, nhu cầu mua nhà vẫn cao nhưng khả năng thanh toán bị chững lại do giá cao và khả năng tiếp cận tài chính bị hạn chế. Mặc dù những tháng từ quý III/2022, một số biểu hiện cho thấy đã có điều chỉnh giảm giá để tăng thanh khoản nhưng so với mặt bằng giá kỳ vọng vẫn ở mức cao nên cầu có khả năng thanh toán vẫn chưa như kỳ vọng.

Ông Chung chia sẻ thêm, phân mảng bất động sản công nghiệp trong 5 phân mảng thị trường có hoạt động tích cực do nhu cầu vẫn lớn. Còn các phân mảng khác như nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... đều không thuận lợi.

Điểm đáng chú ý, đó là không xuất hiện những lực cầu mới. Trong năm 2022, các nhóm cầu chủ yếu vẫn là nhóm truyền thông, phổ thông, không có những lực cầu mới xuất hiện trên thị trường.

Về giao dịch bất động sản, ông Chung nhận định, chỉ số này nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Nguyên nhân chính là dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay... 

Thứ hai, mặt bằng giá tiếp tục neo cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ một số rất nhỏ những sản phẩm vừa tiền mới có giao dịch.

Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Ba là, đối với các sản phẩm bất động sản căn hộ chung cư, giao dịch đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao. Đối với sản phẩm nhà liền kề, biệt thự lượng giao dịch còn thấp hơn do giá bán cao.