Vì sao người mua vẫn thờ ơ?

Ghi nhận cho thấy, sự trầm lắng của thị trường địa ốc chưa có tín hiệu dừng lại mà ngày càng lan rộng. Ghi nhận nhiều khu vực, giá bất động sản giảm sâu hơn giai đoạn cuối năm 2022. Thanh khoản khá èo uột. Ở cả phân khúc căn hộ lẫn đất nền, sức mua tiếp tục đà giảm so với cuối năm ngoái, mặc dù nhiều sản phẩm chiết khấu lên đến 20-40%.

Với phân khúc căn hộ, trên thị trường thứ cấp, ở những dự án sắp đến hạn đóng tiền để bàn giao nhà và hết thời gian ưu đãi ân hạn nợ gốc, phải chịu lãi suất thả nổi, đã xuất hiện tình trạng người ôm hàng bán tháo. Mức giảm ghi nhận từ 200-500 triệu đồng. Dù mức giảm này mạnh hơn thời điểm cuối năm 2022 nhưng sức mua chưa cải thiện rõ nét.

Chẳng hạn, một dự án chung cư gần ngã tư Bình Thái, Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) mới đây tung gói chiết khấu 40-50% giá niêm yết cho trường hợp thanh toán nhanh (trả tiền một lần). Đây là mức giảm chưa xuất hiện trên thị trường căn hộ tính từ thời điểm 2014 đến nay.

Cùng với đó, một số dự án căn hộ sử dụng chính sách thanh toán mềm, tăng phần khuyến mãi vào sản phẩm được ngầm hiểu là đang tăng mức giảm giá.

Thị trường cũng bắt đầu xuất hiện người mua căn hộ hình thành trong tương lai ngộp tài chính và chấp nhận thanh lý sản phẩm với chủ đầu tư, chịu mức phạt hợp đồng.

Báo cáo mới đây của DKRA Group chỉ ra, mặt bằng giá bán sơ cấp bất động sản nhìn chung vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm mạnh. Giá bán thứ cấp hiện ghi nhận giảm dưới 6% so với cuối năm ngoái. Cá biệt ở một số dự án hết thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ lãi vay, mức giảm ghi nhận 15-20% so với giá hợp đồng gốc.

Tuy mức chiết khấu, giảm giá tăng mạnh và lan rộng ở các phân khúc nhưng sức mua thị trường vẫn khá khiêm tốn ở giai đoạn này. Điều này phản ánh thực tế, các chính sách giảm giá gần như chưa tác động đến thanh khoản thị trường. 

Cũng chia sẻ về câu chuyện ân hạn nợ gốc, lãi suất của các chủ đầu tư, đại diện DKRA Group phân tích, nhằm kích cầu thị trường, các chủ đầu tư đã liên tục đổi mới phương án bán hàng, trong đó chính sách “an hạn nợ gốc/lãi suất” là cụm từ được nhắc đến nhiều nhất và cũng là chính sách bán hàng được áp dụng phổ biến nhất trong giai đoạn 2018 – 2022.

Về mặt tích cực, đây là công cụ giúp cho chủ đầu tư kích cầu thị trường, tăng hiệu quả bán hàng, khách hàng có thể sử dụng nhằm tăng cường khả năng đầu tư cũng như tiềm năng sinh lời trong tương lai.

Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, thì các khoản vay mua bất động sản đến hạn phải trả liên tục gây áp lực lên chủ đầu tư, cũng như các nhà đầu tư.

Chính việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, khoản vay bị đẩy lên quá cao so với năng lực trả nợ của chủ đầu tư/nhà đầu tư đã mang đến những hậu quả tiêu cực không mong muốn. Khi đó, các chủ đầu tư mất đi năng lực thực hiện cam kết tài chính, nhà đầu tư phải tự mình thực hiện việc thanh toán lãi suất/nợ trong thời gian ân hạn của chủ đầu tư đã tạo ra nhiều vấn đề cho cả 2 bên “mua – bán”.

Bên cạnh việc mất niềm tin vào chủ đầu tư, phần lớn nhà đầu tư không có khả năng trả nợ đã bị rơi vào nhóm “nợ xấu”, nhằm giảm áp lực về dòng vốn các hiện tượng “cắt lỗ” xuất hiện ồ ạt trên thị trường và mang đến những tác động tiêu cực cho thị trường BĐS hiện nay.