Thị trường đất nền năm 2026 dự báo giảm sức hút, phân khúc ở thực lên ngôi

Theo Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025 và cả năm 2025 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản. Lượng giao dịch thành công tăng so với các quý trước, trong đó đất nền tiếp tục là phân khúc chiếm tỉ trọng lớn, còn căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Trong tổng số giao dịch này, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 37.865 giao dịch, tăng khoảng 17% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là tín hiệu cho thấy nhu cầu ở thực đang dần quay trở lại thị trường, nhất là tại các đô thị lớn.

Đáng chú ý, đất nền tiếp tục chiếm ưu thế với 113.517 giao dịch thành công trong quý IV/2025, tăng khoảng 8% so với quý III/2025 và 30% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Bộ Xây dựng, giao dịch đất nền chủ yếu tập trung tại các khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Nhận định chung về thị trường đất nền trong năm 2026, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes - nhận định, đất nền vẫn là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm, tuy nhiên mức độ quan tâm sẽ giảm dần so với giai đoạn trước.

Thực tế trong giai đoạn vừa qua cho thấy, khi thị trường gặp khó khăn, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, tức là những bất động sản có xây dựng, thường có khả năng thanh khoản tốt hơn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đồng thời, thống kê cũng cho thấy các bất động sản có xây dựng đạt tốc độ tăng giá tốt hơn và mang tính bền vững hơn so với sản phẩm đất nền.

Theo ông Chung, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay đã có sự thay đổi rõ rệt. Khi tham gia đầu tư bất động sản, nhà đầu tư không chỉ kỳ vọng vào tăng giá mà còn ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền và thu hút người ở thực. Do đó, nhiều nhà đầu tư cũng xác định một tâm lý chung là ưu tiên các bất động sản có xây dựng, thay vì chỉ nắm giữ đất nền chờ tăng giá như trước. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nhiều dự án sẽ phải triển khai theo hướng bán nhà xây sẵn.

Thực tế cũng đã chứng minh rằng, tại những khu đô thị chưa có xây dựng, quá trình hình thành cộng đồng cư dân diễn ra chậm, khiến hiệu quả tăng giá của bất động sản không cao nếu xét trong một chu kỳ dài. Trong khi đó, các bất động sản có xây dựng không chỉ tạo ra giá trị sử dụng mà còn có thể khai thác cho thuê, hình thành dòng tiền. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây, nhiều lô đất nền gần như không tạo ra giá trị hay dòng tiền trong suốt quá trình nắm giữ, từ đó tác động đến khẩu vị đầu tư hiện nay.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS. Ảnh: Như Hạ

Theo ông Chung, các loại hình được nhà đầu tư ưu tiên trong thời gian tới bao gồm căn hộ tại các thị trường tỉnh và các dự án nhà ở có xây dựng đồng bộ. Tuy nhiên, yêu cầu lựa chọn sản phẩm của nhà đầu tư cũng trở nên khắt khe hơn. Nếu như trước đây, việc đầu tư chủ yếu dựa vào tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng quy hoạch, thì hiện nay nhà đầu tư đưa ra những tiêu chí rõ ràng hơn.

"Các tiêu chí được nhà đầu tư ưu tiên gồm pháp lý rõ ràng; vị trí trung tâm hoặc khu vực trung tâm mới, nơi có mật độ dân cư đông đúc; khả năng hình thành cộng đồng ở thực. Bên cạnh đó, sản phẩm phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng sống, bao gồm quy hoạch đồng bộ, cảnh quan, công viên, cây xanh và hệ thống tiện ích đầy đủ để người dân có thể về ở" - ông Chung phân tích.

Về các khu vực được nhà đầu tư quan tâm, ông Chung cho biết năm 2024 ghi nhận thị trường Hưng Yên phát triển mạnh, năm 2025 là Bắc Ninh với mức độ sôi động cao.

Sang năm 2026, ông dự báo thị trường Hải Phòng, đặc biệt là khu vực Hải Dương cũ, sẽ trở thành điểm đến mới hấp dẫn của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các tỉnh gắn với khu công nghiệp quanh Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên vẫn duy trì mức độ quan tâm cao, trong đó Hải Phòng được xem là thị trường mới đáng chú ý của phân khúc đất nền.