Hàng tồn kho cao ngất ngưởng, bất động sản chật vật trả nợ trái phiếu

Nợ trái phiếu vẫn là gánh nặng của doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Bảo Chương

Thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong 2 tháng gần đây, doanh nghiệp bất động sản lại không ghi nhận thêm đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nào. Trong khi phát hành mới vắng bóng, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn.

Lũy kế 3 tháng đầu năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phải chi gần 12.000 tỉ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. Lượng mua lại trước hạn cao hơn lượng phát hành mới cho thấy, doanh nghiệp bất động sản đang huy động vốn “âm” từ kênh trái phiếu.

Công ty Cổ phần chứng khoán VNDIRECT đưa ra dữ liệu cho thấy, tính đến ngày 15.4.2025, đã có hơn 90 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp theo thông báo của HNX.

Ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của hơn 90 doanh nghiệp này khoảng hơn 200.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 16,5% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Về các lô trái phiếu đáo hạn thời gian tới, tổ chức VIS Rating cho biết, có 7 trên 22 lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 4.2025 được đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu, trong đó 3 trái phiếu đã chậm trả lãi. Trong quý II/2025, ước tính có 40.600 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ sẽ đáo hạn, trong đó có 16.500 tỉ đồng đáo hạn (40,7% tổng giá trị) thuộc về nhóm bất động sản.

Những con số đó cho thấy doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong trạng thái rất cần dòng tiền để xử lý nợ. Tuy nhiên, tình hình thị trường lại đang không cho thấy sự khởi sắc.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 do Savills công bố, 3 tháng đầu năm, TPHCM ghi nhận khoảng 800 căn hộ mở bán lần đầu, cùng hơn 4.200 căn hàng tồn kho từ các đợt trước, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.000 căn, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường vẫn khá khiêm tốn, chỉ đạt 1.400 căn, tương đương tỉ lệ hấp thụ 28%. Đáng chú ý, hàng tồn kho chỉ được tiêu thụ với tỉ lệ khoảng 23%, trong khi sản phẩm mới có tỉ lệ hấp thụ vượt trội, đạt hơn 61%.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà liền thổ. Trong quý I, TPHCM có tổng cộng 698 căn được chào bán sơ cấp, nhưng chỉ 89 căn trong số đó là nguồn cung mới, chiếm vỏn vẹn 13%. Tỉ lệ hấp thụ ở phân khúc này chỉ đạt khoảng 10%, với 69 căn được giao dịch - phần lớn là sản phẩm mới. Hàng tồn kho tiếp tục bị người mua ngó lơ.

Thống kê mới nhất từ VietstockFinance về 103 doanh nghiệp niêm yết cho thấy, giá trị hàng tồn kho đã lên tới hơn 491.000 tỉ đồng, mức cao kỷ lục trong hơn 20 năm qua.

Lý giải về khả năng hấp thụ thấp hàng tồn kho, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M Savills TPHCM cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là mức giá cao, diện tích lớn và vị trí không thuận lợi. Các yếu tố này khiến nhóm sản phẩm này khó tiếp cận với người mua thực lẫn nhà đầu tư.

Ông Sơn Hoàng - Phó Giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam bổ sung rằng, hơn 90% hàng tồn kho hiện thuộc phân khúc trung cao cấp, với giá bán bình quân khoảng 3.648 USD/m² (hơn 91 triệu đồng/m²), vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.

Ngược lại, rổ hàng tồn thuộc phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 10%, nhưng chủ yếu là các căn 3 phòng ngủ, diện tích lớn, kéo tổng giá trị căn hộ vượt mức 3 tỉ đồng. Và trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính. Điều này khiến những sản phẩm tồn kho có giá cao càng trở nên kém hấp dẫn.