Hạ giá nhà ở, vấn đề không phải ở thuế mà là nguồn cung

Thuế chỉ là một trong những vấn đề

Những ngày gần đây, đề xuất áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập tính thuế (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhận rất nhiều ý kiến trái chiều từ người dân, giới chuyên gia và nhà đầu tư.

Có ý kiến cho rằng, đề xuất này có thể điều tiết thuế chính xác hơn theo thu nhập thực tế, hạn chế lỗ hổng kê khai giá thấp và giảm đầu cơ, lướt sóng, đồng thời tăng tính minh bạch trong thị trường bất động sản, từ đó hạ giá nhà.

Trao đổi với PV Lao Động, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong nhận định, để giảm thiểu hoạt động đầu cơ, đảm bảo sự ổn định thị trường, thuế chỉ là một trong những biện pháp cần áp dụng.

"Ở Việt Nam hiện nay, vấn đề không phải là thuế, mà là nguồn cung. Để đảm bảo sự ổn định thị trường cũng như nguồn cung dồi dào, tương xứng với cầu và đặc biệt là giảm thiểu cầu ảo cần phải có những chính sách liên quan tới cung và các khía cạnh về kiểm soát giá chứ không phải là đánh thuế vào hoạt động của người mua, người bán.

Tôi cho rằng, thứ nhất là cần phải sớm xử lý những vướng mắc liên quan đến quy hoạch. Cuối năm 2024, tất cả tỉnh thành đã thông qua quy hoạch, thế nhưng sau sáp nhập có một quãng thời gian chờ và thời gian chờ này gây ra tình trạng "đóng băng" ở nhiều dự án. Kể cả dự án được duyệt rồi thì lại phải tiếp tục chờ lại, rà soát rồi sắp xếp lại theo quy hoạch mới. Tôi cho rằng, Quốc hội, Chính phủ cần xử lý vấn đề này đầu tiên" - ông Phong nói.

Chuyên gia cho rằng, để hạ giá nhà, cần ưu tiên giải quyết vấn đề quy hoạch và nguồn cung. Ảnh: Phan Anh

TS Nguyễn Minh Phong cho hay, nên có một nghị quyết của Quốc hội hoặc chỉ đạo của Chính phủ để cho phép những dự án nào đã được thông qua theo quy hoạch cũ vẫn tiếp tục khởi động, không phải chờ quy hoạch mới của tỉnh mới vì còn khá lâu mới xong được quy hoạch mới.

"Nếu không làm được điều này thì nguồn cung sẽ tiếp tục giảm, có đánh thuế bao nhiêu cũng không làm tăng nguồn cung được" - TS Phong chia sẻ.

Còn theo ông Phạm Đức Toản - CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Property, việc đánh thuế 20% trên phần thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thậm chí còn khiến giá nhà tăng thêm.

"Việc đánh thuế cần phải đánh đúng vào. Tôi cho rằng, trước hết cần phải xây dựng đầy đủ dữ liệu cơ sở quốc gia về nhà ở, từ đó mới có cơ sở để đánh thuế.

Thứ hai, việc đánh thuế để thực hiện được rất là khó, bởi ảnh hưởng của nó. Đầu tiên, việc đánh thuế khiến giá nhà lập tức tăng lên, ảnh hưởng rất xấu thị trường bất động sản. Trong khi chúng ta đang đặt ra mục tiêu: đầu tiên là đánh vào giảm đầu tư tích trữ, đầu tư ngắn hạn để thị trường bình ổn giá; thứ hai là tăng được nguồn thu ngân sách nhưng hai mục tiêu này đều không đạt được" - ông Toản nói.

Vì vậy, khi xuất hiện thông tin Bộ Tài chính rút lại đề xuất này, giữ nguyên mức thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng như hiện hành, ông Phạm Đức Toản đã bày tỏ đồng tình.

Quy hoạch phải ưu tiên phân khúc giá rẻ, không phải theo ý của nhà đầu tư

Để hạ giá nhà, TS Nguyễn Minh Phong cho biết, việc quy hoạch các dự án cần phải định hướng cơ cấu sản phẩm để đảm bảo sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

"Hiện nay, đã có tình trạng thừa căn hộ cao cấp, thiếu phân khúc tầm trung, nhà ở giá rẻ. Vì vậy, các quy hoạch cũng phải ưu tiên để đảm bảo nguồn cung ổn định, không phải chỉ theo ý của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, cần chú ý vấn đề liên quan tới bảng giá đất. Hiện có một tình huống là bảng giá đất có tỉnh tăng đột ngột tới 10 lần, điều này vô lý. Các địa phương có thể không có căn cứ cụ thể hoặc thiếu thận trọng nên điều chỉnh tăng quá cao, tạo ra tình huống giá rất cao, cộng với giá thành làm cho giá cao lên.

Đã đến lúc cần xem xét lại, điều chỉnh hoặc làm rõ hơn quy định về khung giá đất. Cần có một mức khung nhất định, hay cách tính để chúng ta đảm bảo mức giá không bị tăng vọt như thế" - ông Phong chia sẻ.