Đô thị đa mục tiêu: Siết chuyển nhượng nhà thương mại trong 3 năm, hạn chế đầu cơ

Theo Đề án, thành phố Hà Nội sẽ phát triển các khu đô thị theo 8 hướng, gắn với 9 trục động lực phát triển trong Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, ưu tiên bố trí tại các khu vực gần tuyến giao thông lớn và đầu mối vận tải công cộng. Các khu đô thị được định hướng theo mô hình “sinh sống – làm việc – hưởng tiện ích tại chỗ”, tích hợp đồng bộ hệ thống nhà ở, trường học, y tế, thương mại, dịch vụ, logistics đô thị, không gian công cộng và việc làm cho người dân.

Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 sẽ hoàn thành và đưa vào vận hành từ 2-3 khu đô thị đa mục tiêu; đồng thời 100% khu đô thị mới phải đáp ứng tiêu chí đô thị thông minh. Đề án cũng ưu tiên bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở cho thuê, nhằm phục vụ giãn dân nội đô và các dự án trọng điểm.

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, về bản chất pháp lý, khu đô thị đa mục tiêu là cơ chế thử nghiệm chính sách đặc thù của Thủ đô trên cơ sở phân quyền từ Trung ương, theo Nghị quyết số 258/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù đối với các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Hà Nội và Luật Thủ đô.

Theo định hướng đang được nghiên cứu, khu đô thị đa mục tiêu sẽ phát triển theo mô hình đô thị nén, đô thị thông minh, “sống - làm việc - hưởng tiện ích tại chỗ”. Mỗi khu đô thị dự kiến có quy mô tối thiểu khoảng 150ha, được quy hoạch đồng bộ. Trong cơ cấu nhà ở, nhà ở an sinh chiếm khoảng 50-60%, phần còn lại là nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đây là sự thay đổi lớn trong tư duy phát triển bất động sản. Bởi nhiều năm qua, các dự án khu đô thị chủ yếu vận hành theo cơ chế thị trường, trong khi nhà ở xã hội thường chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, khoảng 20% tổng diện tích đất ở. Với mô hình mới, nhà ở an sinh được đặt ở vị trí trung tâm trong cơ cấu phát triển.

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP Hà Nội. Ảnh: Như Hạ

Đáng chú ý, dự thảo đề án đưa ra cơ chế kiểm soát lợi nhuận đối với nhà ở thương mại, theo đó lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại. Toàn bộ chi phí, doanh thu và phương án giá bán đều phải được thẩm tra, thậm chí kiểm toán bởi cơ quan quản lý trước khi đưa ra thị trường. Như vậy, nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu sẽ không còn vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường tự do như thông thường, qua đó hạn chế yếu tố đầu cơ.

Người mua nhà ở thương mại bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Nếu chuyển nhượng trong thời gian này, chỉ được bán lại cho chủ đầu tư với giá không vượt quá giá hợp đồng. Trong bối cảnh giá nhà tăng cao do đầu cơ ngắn hạn, quy định này được kỳ vọng góp phần kiểm soát tốc độ tăng giá và đưa thị trường về gần hơn với nhu cầu ở thực.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, thực tế hiện nay thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng quỹ nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Trong khi đó, nguồn cung thời gian qua có hình thái giống “kim tự tháp ngược”, dư thừa sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu hụt nghiêm trọng ở phân khúc trung cấp và bình dân.

Theo ông, Đề án khu đô thị đa mục tiêu đã giải quyết khá cơ bản vấn đề này khi dành hơn 50% quỹ đất cho nhà ở an sinh, qua đó giúp kéo gần hơn giữa cung và cầu, hạn chế tình trạng lệch pha trên thị trường.

Bên cạnh đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong thời hạn 3 năm mang lại nhiều lợi ích cốt lõi như ngăn chặn việc biến các dự án được Nhà nước hỗ trợ thành sản phẩm đầu cơ; bảo đảm nhà ở đến đúng đối tượng có nhu cầu thực và đang khó khăn về chỗ ở; đồng thời hạn chế cạnh tranh thiếu công bằng với các dự án thương mại thông thường lân cận.