Đây là lý do vì sao chung cư bán chậm nhưng giá vẫn khó hạ
Kỳ vọng vào giá căn hộ giảm gần như khó thành hiện thực khi gần 1 năm qua, giá chung cư vẫn chưa có bất kỳ dấu hiệu giảm giá đồng loạt. Thậm chí, ngay cả thời điểm thị trường khó khăn, trầm lắng, giá chung cư tiếp tục neo ở mức cao. Ở thời điểm cuối năm 2022, nhiều dự án bung hàng ghi nhận mức giá neo ở ngưỡng trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thanh khoản các giỏ hàng chung cư cung ứng ra thị trường chậm lại khi người mua nhà vẫn khó tiếp cận với vốn vay từ ngân hàng.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, vấn đề tăng giá chung cư trong năm 2023, đó là dự đoán khó chính xác vì phụ thuộc vào cung – cầu trên thị trường. “Nhưng tôi cho rằng, nếu giá chung cư giảm thì chắc khó. Chỉ nhìn vào cung – cầu trên thị trường hiện nay, nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu nhiều. Cầu thì luôn ổn định, giá vẫn giữ nhưng cung dần cạn”.
Ông Quyết cho hay: Chúng ta cứ mong rằng thị trường sập để chúng ta mua được nhà giá rẻ nhưng rất khó. Vì thị trường sập mà nguồn cung không có thì làm sao có thể mua được.
“Bây giờ mỗi người cần một cái nhà để ở. Vậy thị trường có ngày mai có sợ chậm nữa thì anh vẫn cần cái nhà để ở mà? Vì thị trường không có nguồn cung mới nhiều thì anh có bán nhà đi thì anh lại phải đi thuê. Mà giá nhà thuê không hề rẻ, vẫn đắt”, ông Quyết nói thêm.
“Chúng ta phải nhìn vào yếu tố cung cầu, đánh giá mỗi khu vực, cung thế nào, cầu ra sao. Xét riêng Hà Nội, dân số đang gia tăng. Nhu cầu về nhà ở vấn cao. Nguồn cung về chung cư trên thị trường thấp. Ngay cả các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên hay Hải Phòng, nguồn cung chung cư ít thì khả năng thanh khoản tiếp tục tốt. Những thị trường nào, nguồn cung chung cư quá nhiều ấy thì tự khắc buộc phải giảm”.
Trước vấn đề đặt ra, “nếu doanh nghiệp khó bán hàng, muốn thu hồi dòng tiền về, họ sẽ buộc phải giảm giá chung cư”, ông Quyết thẳng thắn nói: Nguồn cung trên thị trường không có nhiều hàng. Giả sử bạn có nhu cầu mua nhà thì bạn không mua, căn nhà đó vẫn như vậy. Ở thời điểm này bạn không mua vì không đủ tài chính và ngân hàng không cho vay. Vậy có 100 khách hàng như bạn có nhu cầu nhưng chỉ có 20 khách hàng có khả năng mua. Vậy người có nhu cầu mua và người mua được vẫn có.
Thứ hai, các dự án hiện tại không nhiều. Một năm trước, theo thống kê, ở Hà Nội chỉ có khoảng 5-6 dự án mới. Nguồn cung thị trường dao động 3000-4000 căn mới.
Vì dự án không nhiều, nên hàng tồn không lớn. Một dự án chỉ có khoảng 700 căn. Họ chỉ tồn khoảng 50% thì cũng không áp lực. Trước đây, một dự án mới bán rất tốt, tốc độ nhanh thì kế hoạch đặt ra trong vòng 9 tháng bán hết 300-400 căn. Nhưng hiện tại, kế hoạch chuyển thành 18-24 tháng để bán hết số lượng căn như vậy. Và chủ đầu tư vì không có dự án mới, chi phí đổ vào triển khai dự án chung cư rất cao nên hầu như họ không nhất thiết phải giảm giá. Quan trọng, họ cũng có dự phòng và tích luỹ.
Ông Quyết cho rằng, chỉ có chủ đầu tư năng lực tài chính yếu, thiếu dòng tiền tích luỹ hoặc dự án có vấn đề về pháp lý mới bán rẻ, hạ giá.
“Thế nên khi thấy dự án giá rẻ so với thị trường, người mua cần phân tích thật kỹ về năng lực tài chính của chủ đầu tư? Liệu họ có thể tiếp tục triển khai dự án được hay không? Tính pháp lý như thế nào? Đừng nghĩ càng rẻ là phải mua”, vị này khuyến nghị.
