Đầu tư cổ phiếu bất động sản nào trong thời kỳ giá đất tăng “phi mã”?
Bất động sản đang là kênh đầu tư thu hút dòng tiền hàng đầu hiện nay, bên cạnh kênh thị trường chứng khoán. Với làn sóng sốt đất đang diễn ra khắp nơi trên toàn quốc, những doanh nghiệp bất động sản cũng dự kiến ghi nhận kết quả kinh doanh vượt trội trong năm nay.
So với kênh bất động sản, kênh chứng khoán có thanh khoản cao, mức độ linh hoạt cao hơn nhiều trong khi nguồn vốn yêu cầu thấp hơn. Bên cạnh đó việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc và xem xét kỹ về pháp lý dự án, thủ tục triển khai.
Trong báo cáo mới được công bố, Agriseco Research đánh giá việc đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn hiện tại là phù hợp với các nhà đầu tư ưa thích sự linh hoạt. Agriseco cũng có những đánh giá trích cực với triển vọng cổ phiếu ngành BĐS dựa trên "của để dành" người mua trả tiền trước.
Người mua trả tiền trước là khoản tiền khách hàng trả trước cho doanh nghiệp hoặc đặt cọc mua sản phẩm. Khi dự án hoàn thành bàn giao thì sẽ được ghi nhận vào doanh thu (theo 200/2015/TTBTC). Vì vậy có thể coi khoản mục này là khoản "của để dành" của doanh nghiệp trong các kỳ công bố KQKD sắp tới.
Thống kê khoản mục Người mua trả tiền trước các doanh nghiệp BĐS trên sàn (không tính đến đóng góp từ VIC và VHM), khoản mục này có sự tăng rõ rệt từ Quý IV/2019 sang Quý I/2020 và sau đó duy trì ở mức trung bình cao hơn so với 2019. Agriseco cho rằng đây là tín hiệu cho thấy khả năng bán hàng của các doanh nghiệp BĐS được cải thiện, không có sự đóng băng như nhiều lo ngại từ đầu năm 2020. Nguyên nhân do dòng tiền nhàn rỗi đã có sự dịch chuyển sang các kênh đầu tư như BĐS trong bối cảnh lãi suất liên tục, đồng thời việc đẩy mạnh đầu tư công cũng như các thông tin quy hoạch rất sôi động. Kết quả là thời điểm Quý I/2021 hiện nay thị trường BĐS đang ghi nhận làn sóng "sốt đất" mới và dự báo sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2021.
Xét theo tỷ lệ người mua trả tiền trước tăng mạnh nhất trong năm 2020, top đầu là những doanh nghiệp BĐS: NVL, VPI, DXG, NLG, AGG, API, DIG. Xét trên quy mô doanh thu, một số doanh nghiệp đã có "của để dành" nhiều hơn doanh thu như: HQC, API, NDN, NVL.
Agriseco đánh giá trong bối cảnh làn sóng tăng giá đất đang diễn ra cả nước, các doanh nghiệp có sẵn hàng tồn kho để bán sẽ có lợi thế. Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho thành phẩm cao so với doanh thu như: NVL, TBR, IDV, HU6.
Về sức khỏe tài chính, tỷ lệ nợ vay đã giảm xuống. EBITDA thấp hơn so với cùng kỳ nhưng dự báo sẽ ghi nhận mức tăng mạnh vào Q1/2021 so với mức nền thấp Q4, rủi ro tài chính của doanh nghiệp đã tạm thời giảm đi.
Về cơ hội đầu tư cổ phiếu BĐS, Agriseco cho rằng VIC, VHM sẽ hưởng lợi nhờ vị thế hàng đầu trong ngành, cũng như quỹ đất khổng lồ và các đại dự án đang triển khai. Bên cạnh đó việc IPO Vinfast tại Mỹ cũng tạo động lực để thu hút dòng tiền trong ngắn hạn.
NVL cũng được Agriseco đánh giá cao khi doanh thu năm nay dự kiến đến từ dự án Aqua City và Novaland Phan Thiết, Hồ Tràm. Ngoài ra, các dự án tại TP.HCM bị trì hoãn do pháp lý kéo dài cũng dự kiến sẽ đuợc khơi thông trong thời gian tới.
Với DIG, Agriseco cho biết công ty vẫn còn 31ha tại Đại Phước (Đồng Nai) và sẽ ghi nhận lợi nhuận năm nay. Ngoài ra việc bàn giao các căn hộ tại Nam Vĩnh Yên, Gateway Vũng Tàu và mở bán Victory City Vị Thanh trong nửa đầu năm nay sẽ tiếp tục đẩy lợi nhuận tăng trưởng. DIG sẽ trình kế hoạch chia cổ tức 17% bằng cổ phiếu tại ĐHCĐ sắp tới và huy động vốn qua phát hành riêng lẻ để phát triển dự án Bắc Vũng Tàu.
Ngoài ra, DXG, CRE cũng được Agriseco đánh giá cao khi mảng môi giới bất động sản dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới nhờ thanh khoản thị trường đang rất sôi động. Bên cạnh đó, 2 doanh nghiệp này cũng đang triển khai nhiều dự án BĐS tiềm năng (hợp tác với chủ đầu tư hoặc tự triển khai) để tối ưu hóa chuỗi giá trị. Những thông tin về tăng vốn, IPO công ty con dự kiến là điểm nhấn thu hút dòng tiền thị trường.
