Chung cư Hà Nội dẫn đầu mặt bằng giá, dự báo xu hướng giá thời gian tới

Giá chung cư Hà Nội vượt TPHCM

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”, với sự dịch chuyển rõ rệt cả về hành vi của nhà đầu tư lẫn logic vận động của toàn thị trường.

Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là sợ bỏ lỡ cơ hội và xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay người mua đã thận trọng hơn, lựa chọn kỹ hơn bên cạnh pháp lý, năng lực chủ đầu tư, thì khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản cũng như dư địa tăng trưởng bền vững của bất động sản ngày càng được chú trọng.

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng lãi suất tăng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng mặt bằng giá sơ cấp vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao, do chi phí đầu vào của dự án ngày càng gia tăng. Việc bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 theo hướng tiệm cận hơn với giá thị trường góp phần nâng cao tính công bằng, minh bạch, song đồng thời cũng làm tăng đáng kể chi phí phát triển dự án, khi giá đất chiếm tới 30% giá nhà. Cùng với đó là áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và các chi phí triển khai liên quan.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án chung cư mở bán mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng 28% so với năm 2025; nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m2.

Chỉ số giá chung cư tại một số thành phố lớn. Nguồn: VARS

Tại TPHCM, giá bán trung bình đạt khoảng 110 triệu đồng/m2, nhích nhẹ so với mặt bằng của năm 2025. Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá bán trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của nguồn cung hạng sang và việc điều chỉnh giá ở các giai đoạn bán hàng tiếp theo.

Về thanh khoản, thị trường chưa ghi nhận dấu hiệu “đảo chiều” trong quý I/2026, tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới toàn thị trường giảm, nhưng vẫn ở mức tốt - khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần cùng kỳ năm 2025.

Dự báo về giá chung cư Hà Nội năm 2026

Trao đổi với Lao Động, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp Cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội - cho biết, giá trên thị trường căn hộ thứ cấp có xu hướng tăng nhanh hơn so với thị trường sơ cấp. Trong quý I/2026, giá thứ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên nếu xét trong giai đoạn 5 năm, thị trường sơ cấp vẫn có mức tăng trưởng tốt hơn.

Nguyên nhân của xu hướng này là do giá thứ cấp hiện vẫn ở mức thấp hơn so với sơ cấp, đồng thời phản ánh nhu cầu tìm kiếm các sản phẩm đã hoàn thiện, có thể vào ở ngay. Đây là xu hướng phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua.

Về xu hướng thời gian tới, bà Hằng nhận định, giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu do chịu tác động từ nhiều yếu tố đầu vào như chi phí đất đai, chi phí đền bù và giá vật liệu xây dựng đều có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu là căn hộ hạng A và B, trong khi căn hộ hạng C tiếp tục khan hiếm.

Do đó, dự báo giá căn hộ hạng A và B sẽ tiếp tục neo ở mức cao. Trong đó, căn hộ hạng A có xu hướng giữ ổn định và có thể tăng, còn căn hộ hạng B có khả năng điều chỉnh ở mức hợp lý hơn. Nguyên nhân là do nguồn cung đang có sự dịch chuyển, khi các dự án nhỏ lẻ ngoài khu vực đại đô thị gia tăng, trong khi nguồn cung từ các đại đô thị giảm so với trước.

Về triển vọng đầu tư, bà Hằng cho rằng, thị trường căn hộ Hà Nội vẫn thu hút nhu cầu lớn trong năm 2026, dù đối mặt với một số thách thức. Điều này xuất phát từ tốc độ đô thị hóa nhanh, sự phát triển mạnh của hạ tầng và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, không chỉ từ người dân Hà Nội mà còn từ các địa phương khác có xu hướng dịch chuyển về Thủ đô. Nhờ đó, thị trường căn hộ được dự báo vẫn duy trì đà tăng trưởng, dù có thể xuất hiện các giai đoạn đi ngang hoặc điều chỉnh ngắn hạn.