Bất động sản Nghệ An ảm đạm thời 'cạn room'

Một dự án bất động sản ở thị xã Cửa Lò, Nghệ An. Ảnh: Văn Dũng

Năm 2022 là một năm có nhiều biến động của thị trường BĐS Nghệ An nói riêng và cả nước nói chung. Ở Nghệ An, thị trường BĐS "lúc nóng, lúc lạnh" bất thường như, ngay đầu quý I/2022, BĐS ở đây đột ngột tăng trưởng mạnh, "sốt cao" ở nhiều nơi, kể cả nông thôn, nhưng đến quý II bắt đầu có dấu hiệu "cảm lạnh" và sang quý 3 gần như "đóng băng". Số lượng giao dịch rất ít và chủ yếu là khách có nhu cầu thực hoặc sản phẩm bán cắt lỗ quá sâu mới có thể hấp dẫn các nhà đầu cơ.

Đến nay, thị trường BĐS đón nhận nhiều yếu tố tiêu cực như dòng tiền bị siết chặt, lãi suất tăng cao,... Nguồn vốn BĐS suy yếu khiến giá bán cũng liên tục giảm, thanh khoản cũng "lao dốc không phanh".

Theo nhiều chuyên gia nhận định, thị trường BĐS Nghệ An vẫn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn đến hết năm 2022 và kéo dài sang năm 2023. Tuy nhiên đến năm 2023, nếu có "đòn bẩy" về tín dụng sẽ có thể giúp thị trường phục hồi.

Anh Hải Thành, một nhà đầu cơ BĐS chuyên nghiệp ở TP. Vinh (Nghệ An) cho biết, hiện có nhiều yếu tố tác động tới thị trường BĐS như, thị trường bị siết dòng tiền, hết room tín dụng… dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư.

Theo anh Thành, với tình hình dòng tiền hạn hẹp như hiện nay thì chủ đầu tư các dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng. Bởi hầu hết các dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay. "Từ trước tới nay, khách hàng đầu tư BĐS dùng 'đòn bẩy' tín dụng đầu tư, nhưng khi sợi dây gắn kết giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt thì việc thị trường 'ảm đạm' là điều tất yếu", anh Thành nói.

Chị D, chủ đầu tư một dự án BĐS ở Nghệ An chia sẻ, thời gian qua, cánh cửa tín dụng BĐS tại các tổ chức tín dụng đang dần bị thu hẹp, tắc nghẽn khiến các doanh nghiệp BĐS không dám bung hàng.

Theo chị D, nguồn vốn huy động cho các dự án BĐS là rất lớn, ngay từ khâu chuẩn bị dự án, làm các thủ tục liên quan tới đất đai, đền bù GPMB, làm hạ tầng, quảng cáo... Do đó, nếu không dự đoán được khả năng vay vốn, các doanh nghiệp kể cả có năng lực tài chính tốt cũng sẽ chọn phương án an toàn.

Chị D nhận định, trong thời gian tới, với sự dịch chuyển tốt của dòng vốn FDI vào Nghệ An sẽ là một động lực để BĐS nơi bứt phá. Dù còn khó khăn nhưng BĐS ở tỉnh này sẽ dần ổn định trở lại khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Khi đó, doanh nghiệp BĐS sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn và kích cầu thị trường tốt hơn. 

Các dự án ở Nghệ An cần đẩy nhanh hoàn thiện, đưa vào khai thác hiệu quả thì tự nhiên sẽ thu hút các nhà đầu tư

TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Trao đổi với Nhadautu.vn, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ, không riêng BĐS ở Nghệ An, nhiều địa phương trên cả nước cùng chung tình trạng này.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nêu trên là bởi sự sôi động trước đây của thị trường chủ yếu là hoạt động đầu tư. Bây giờ, ngân hàng siết lại tín dụng, trong khi đầu tư phần lớn sử dụng đòn bẩy tài chính nên thị trường giao dịch giảm sút mạnh.

Một phần, thị trường Nghệ An chủ yếu là sản phẩm đầu tư. Các dự án hầu hết dở dang, chưa vào khai thác nên cũng kém hấp dẫn nhà đầu tư, chuyên đầu tư BĐS dòng tiền. "Đầu năm sau, có thể dòng tiền được cải thiện, thị trường BĐS nơi đây sẽ có thanh khoản trở lại, nhưng ko nhiều. Các dự án ở Nghệ An cần đẩy nhanh hoàn thiện, đưa vào khai thác hiệu quả thì tự nhiên sẽ thu hút các nhà đầu tư", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS nói chung có nguồn cung sụt giảm rõ rệt. Tổng cung 9 tháng đầu năm đạt hơn 40 nghìn sản phẩm, tương đương 77,9% tổng lượng cung BĐS nhà ở năm 2021 và 24% so với năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng năm 2022 chỉ đạt 43%. Riêng Quý III, giảm mạnh so với Quý I + II, chỉ đạt 33,5%, yếu nhất kể từ 2015, là nghịch lý. Bởi lực cầu hiện tại rất cao.

Cơ cấu sản phẩm BĐS không hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đa số. Hàng tồn trên thị trường chủ yếu là BĐS cao cấp, đắt tiền, khó bán. Bên cạnh đó, giá BĐS bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân; Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành BĐS.

Ngoài ra, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường thì lại đang có hiện tượng hạn chế, khóa van.