Bất động sản 2026: Nguồn cung tăng mạnh, dự báo giá tăng nhẹ

Theo Dat Xanh Services, năm 2026, thị trường bất động sản cả nước sẽ được bổ sung khoảng 136.000 sản phẩm mới, tăng hơn 40% so với năm 2025. Lượng cung này giúp tổng nguồn cung sơ cấp đạt gần 200.000 sản phẩm, phản ánh giai đoạn tăng tốc rõ nét sau thời gian dài trầm lắng.

TP HCM áp đảo Hà Nội về nguồn cung căn hộ

Xét theo vùng miền, miền Bắc dự kiến có 43 dự án với hơn 60.000 sản phẩm; miền Nam ghi nhận 46 dự án, cung ứng gần 55.000 sản phẩm; miền Trung có 19 dự án với hơn 11.600 sản phẩm, trong khi miền Tây đóng góp gần 10.000 sản phẩm từ 17 dự án.

Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng dự báo đa dạng ở hầu hết các phân khúc khi nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao trong năm 2026. Căn hộ tiếp tục là phân khúc chiếm ưu thế, đặc biệt tại các khu đô thị tích hợp, đô thị xanh, có hệ thống tiện ích đồng bộ.

Tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp được dự báo duy trì quanh mức 45-50%, với giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn. Các hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị hạn chế, trong khi bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền được quan tâm rõ nét hơn.

Bổ sung thêm góc nhìn theo địa phương, đại diện BHS Property nhận định năm 2026 sẽ là thời điểm TP HCM đón lượng cung căn hộ lớn sau giai đoạn dài bị nén bởi vướng mắc pháp lý, quy mô có thể cao gấp đôi Hà Nội.

Cụ thể, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 23.200 căn hộ mới, tập trung tại các khu vực Ngọc Hồi, Khương Đình, Yên Sở, Đông Anh, cùng một số phường như Dương Nội, Long Biên, Xuân Đỉnh. Các dự án đáng chú ý gồm Vinhomes Olympic Hà Nội, Vinhomes Cao Xà Lá, Gamuda City – Central Residences, Lumiere Plus Cổ Loa.

Trong khi đó, TP HCM dự kiến bổ sung khoảng 47.000 căn hộ, chủ yếu tại các khu vực Lái Thiêu, Bình Hoà, Bình Quới, Đông Hoà, Phước Thắng, với các dự án như Masterise Thanh Đa, Sunshine Sky City, The Esme, Khải Hoàn Imperia.

Tính rộng hơn theo khu vực, miền Bắc ngoài Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 19.500 căn hộ, tập trung tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Phú Thọ, Ninh Bình và Quảng Ninh. Tại miền Trung và miền Nam, ngoài TP HCM, nguồn cung mới ước khoảng 10.300 căn, trong đó Đà Nẵng dẫn đầu với hơn 4.000 căn, tiếp đến là Tây Ninh và Đồng Nai.

Không chỉ căn hộ, phân khúc nhà ở thấp tầng năm 2026 cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Riêng TP HCM dự kiến có thêm khoảng 13.500 sản phẩm, tiếp tục vượt Hà Nội với khoảng 6.000 sản phẩm. Các địa phương khác dự kiến bổ sung hơn 23.000 sản phẩm, tập trung tại Hưng Yên, Tây Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng và Ninh Bình.

Theo đại diện BHS Property, nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng cải thiện, quỹ đất nội đô khan hiếm và nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Thị trường sẽ có sự sàng lọc rõ rệt khi người mua ưu tiên sản phẩm của các chủ đầu tư lớn, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ và tiện ích đảm bảo.

Chủ đầu tư lớn giữ thế chủ động

Nhận định về xu hướng trung hạn, BHS Property cho rằng giai đoạn 2026-2027 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung căn hộ, chủ yếu đến từ các khu vực ven đô, nơi còn quỹ đất lớn và giá bán dễ tiếp cận hơn so với khu vực trung tâm.

Khả năng tăng giá trong năm 2026 sẽ không lớn, nếu có chỉ ở mức nhẹ.

Tại TP HCM, mặt bằng giá căn hộ cuối năm 2025 được đánh giá đã tiệm cận ngưỡng cao, trong bối cảnh nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh, nên khả năng tăng giá trong năm 2026 sẽ không lớn, nếu có chỉ ở mức nhẹ.

Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, các “nhà tạo lập” lớn đang nắm giữ phần lớn nguồn cung thị trường nhà ở, gồm Vingroup, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group và Ecopark. Nhóm này tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong việc hình thành nguồn cung mới thời gian tới.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết sức cầu thị trường phía Nam năm 2025 đã tăng khoảng 2,6 lần so với năm trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Cùng với sự phát triển hạ tầng và các trục kết nối liên vùng, nhiều khu vực trước đây chưa khai thác được đang dần trở thành điểm đến mới của nguồn cung.